預售屋比5年新古屋每坪貴18萬！1500萬少買12坪　專家：買新房先算「新屋溢價」

文／張惠山（山哥）｜房市觀點

同樣準備1,500萬元買房，選預售屋只能買約26坪，改買屋齡5年內的新古屋，卻有機會買到38坪，整整多出12坪，甚至可能多出一個房間。

台灣房屋集團根據內政部實價登錄資料，統計2026年1至8月住宅大樓交易發現，全國預售大樓平均每坪58.1萬元，屋齡5年內的新古屋平均每坪約40萬元，價差高達18.1萬元，新古屋平均價格約是預售屋的七折。

驚人的是，五年前兩者每坪價差還不到5萬元，如今已擴大至18萬元以上。

山哥認為，這項數據反映購屋市場正在出現明顯的「新屋溢價」，購屋族除了比較房價，也需要重新計算同樣預算能換到多少實際生活空間。

同樣1500萬元　預售26坪、新古屋38坪

以全國平均單價試算，1,500萬元購屋預算，在預售市場約可買25.8坪；若選擇5年內新古屋，則約可買37.5坪，兩者差距約11.7坪。

對小家庭而言，這些坪數可能影響房間數量、收納空間，甚至能否規劃獨立書房。

不過，這只是平均單價換算，實際購屋仍須考慮地點、公設比、車位價格及格局，同樣12坪建坪差距，並不代表室內實坪一定增加12坪。

台中價差最大　預售每坪貴22.6萬

進一步觀察六都，台中市預售大樓平均每坪約58萬元，5年內新古屋約35.4萬元，兩者相差22.6萬元，價差居六都之冠。

反觀桃園市與高雄市，預售屋與新古屋平均價差約5萬元，差距相對較小。

這也反映各地新案供給、建商品牌、重劃區開發及產品定位不同，會影響預售屋與成屋的價格落差。

山哥提醒，全市平均價差包含不同生活圈與建案條件，實際比較時，仍應回到同一區域、相近屋型及社區條件，才能評估新屋溢價。

預售屋買未來　新古屋買現在看得到的條件

預售屋最大的優勢，在於屋齡全新、建材設備較新，購屋款也能依工程進度分期支付，減輕初期資金壓力。

但從簽約到交屋可能相隔數年，期間仍須面對房貸政策、銀行鑑價、利率及市場行情變化。

新古屋則能直接確認室內格局、採光、通風、施工品質及社區管理狀況，購屋後也能較快安排入住。

相對而言，購買成屋通常需要較早準備頭期款、交易稅費及裝修資金，部分屋主也可能因持有成本或換屋需求而願意議價。

買房多花的錢　要換到實際價值

山哥認為，預售屋價格高於新古屋，本身有產品新舊、付款條件與建商定價等因素，購屋族需要評估價差能否換到相對應的居住價值。

例如預售屋位於交通建設成熟、生活機能完整的區域，且格局、建材及社區規劃符合家庭需求，較高價格可能有其市場基礎。

若同一生活圈內，5年新古屋的屋況、交通、學區及社區管理條件接近預售案，購屋族就有機會用較低總價取得相近的居住品質，或用相同預算換取更大空間。

尤其有孩子的家庭，房間數、收納及活動空間，往往比建築物新舊差距幾年更直接影響生活。

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