房子被拍賣不算非自願出售！房地合一稅20%優惠限7種　共有土地變價分割遭補稅

【M傳媒／房產中心報導】

房子、土地被迫出售，房地合一稅仍可能高達35%甚至45%！財政部高雄國稅局提醒，個人因非自願因素出售持有5年以下的房地，符合財政部公告的7種情況，才能適用20%優惠稅率。

其中最容易產生爭議的，就是共有土地經法院判決變價分割後拍賣。即使地主從頭到尾都不願意出售，仍可能不符合非自願交易的優惠條件。

共有土地遭法院拍賣　地主主張20%遭否准

高雄國稅局舉例，王先生於2020年5月1日購入一筆與他人共有的土地，後來因其他共有人訴請分割共有物，法院判決採變價分割方式，將土地公開拍賣。

拍定人於2023年5月10日取得權利移轉證書。

王先生申報房地合一稅時，認為自己從未同意出售土地，屬於非自願交易，因此主張適用20%稅率。

不過，國稅局認定，共有物變價分割是法院為兼顧全體共有人利益所採取的分割方式，與財政部公告的非自願交易情況不同。

王先生持有土地超過2年、未逾5年，最終仍須按35%稅率計算房地合一稅，並遭補徵稅款。

非自願出售20%優惠　財政部限定7種情況

依財政部公告，個人出售持有5年以下的房屋、土地，符合以下7種非自願因素，才可適用20%稅率。

第一，因調職、符合規定的非自願離職或職業災害相關終止勞動契約，必須離開原工作地而出售符合條件的自住房地。

第二，依《民法》第796條第2項，出售取得土地前遭他人越界建築的部分土地。

第三，因無力清償債務，包括欠稅，導致房屋、土地依法遭強制執行移轉。

第四，本人、配偶、雙方父母、未成年子女或無謀生能力的成年子女，因重大疾病或重大意外需要醫藥費而出售房地。

第五，取得通常保護令後，為躲避家庭暴力相對人而出售自住房地。

第六，其他共有人依《土地法》第34條之1規定，未經本人同意出售共有房地，導致本人持分一併出售。

第七，繼承房地時一併承受以該房地擔保的金融機構抵押貸款，因無力償還本金及利息而出售。

同樣是法院拍賣　法律原因不同稅率就不同

共有土地變價分割與欠債遭強制執行，雖然都可能透過法院拍賣，但法律上的原因不同。

因無力清償債務而遭強制執行，符合公告條件時可以適用20%稅率。

因共有物分割訴訟，由法院判決拍賣土地，則不屬於公告列舉的非自願交易情況。

同樣地，《土地法》第34條之1規定的多數共有人處分，與法院判決變價分割，也屬於不同法律程序。

國稅局認定非自願交易，主要依據財政部公告的法定條件，而非單純以地主是否同意出售作為判斷標準。

持有5年內出售　一般稅率最高45%

依房地合一稅2.0制度，境內居住個人持有房地2年以內出售，原則上適用45%稅率；超過2年、未逾5年為35%；超過5年、未逾10年為20%；超過10年則為15%。

符合公告非自願交易條件，且持有期間在5年以下者，才可適用20%特別稅率。

國稅局提醒，民眾出售共有土地、繼承房地或遭遇法院拍賣時，應先確認取得日期、出售原因及相關證明文件，再判斷適用稅率。

房地合一稅的非自願出售優惠採正面表列，公告以外的情況，不能僅因出售違反個人意願，就比照適用20%稅率。

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