「都更只能靠民間」? 新加坡、日本用60年告訴你：政府才是主角
【M傳媒／調查報導】
台灣正面臨「人老、屋也老」的雙重危機，而房屋老化的速度，比你想像中快得多。
根據國家住都中心推估，10年後全台50年以上老屋占比將從目前的14.83%翻倍至34.17%，2045年更將攀升至47.61%。台北市更嚴峻，10年後將突破五成。這些不是「老得有味道」的老屋，是管線老化、結構堪憂、地震一來可能撐不住的老屋。
老屋不會自己變年輕。 但我們處理老屋的速度，遠遠跟不上它們變老的速度。
民間都更為什麼推不動？
國家住都中心董事長花敬群說得直接：「問題不在容積獎勵不夠，也不在利益分配，在於信任不足。 」
社區不信任整合團隊、銀行不信任住戶、民眾不信任政府。而市場上那些由建築師、估價師、地政士組成的整合團隊，長年在第一線耕耘，卻往往缺乏品牌背書與穩定的資金支持。
對地主而言，談都更本來就帶有高度防備心理，如果整合者背後沒有具公信力的品牌，信任從何建立？
新加坡、日本：政府介入才是正解
看看新加坡。
新加坡「自願提早重建計畫」（VERS），由建屋發展局主導，分階段為老舊組屋進行重建。VERS是一項針對接近99年租約後期的政府組屋政府回購計畫。政府不僅是規劃者，更是執行者，從土地取得、資金調度到興建分配，全部由國家力量介入。
再來看日本。
日本都市再生機構（UR），前身為日本住宅公團，成立於1955年，2004年轉型為由日本國土交通省管轄的獨立行政法人都市再生機構。負責全日本公營住宅的建設與運營，全國管理規模近70萬戶。日本從「游擊隊」到「正規軍」，用了數十年建立了一套以政府為核心的都更體系。
「先蓋中繼住宅、蓋一棟換一棟」打破僵局
當前都更最核心的困境，是「先拆後建」還是「先建後拆」的邏輯矛盾。民間都更需要先整合、先拆遷、再重建，但住戶沒地方住、地主沒信心、銀行不敢借錢，整個流程就卡在這裡。
「先蓋中繼住宅、蓋一棟換一棟」打破這個僵局。
台北市信義區兒福B1-1公辦都更案，即採取「先建後拆」的連鎖式都更模式。國家住都中心先在基地內興建新大樓，讓原住戶不用等待都更完工就可以入住使用。
新北市更在2025年5月正式啟動中繼宅政策，目標2027年前提供400戶以上中繼住宅。安置對象包括都更案內65歲以上長者、身心障礙者雙老家庭及海砂屋建物原住戶。市府運用市有土地參與都更分回住宅，並與租賃公會合作，進一步升級政策內容。
「先蓋中繼住宅、蓋一棟換一棟」有四大優勢：
第一，住戶不必「無處可去」。 很多老屋住戶不是不想都更，是不知道都更期間要去哪裡住。中繼住宅解決了這個最現實的問題。
第二，整合難度大幅下降。 當住戶知道有地方可以先去住、最後一定會搬回來，對都更的抗拒心理自然降低。
第三，銀行願意借錢了。 有政府背書、有中繼住宅擔保、有明確的資金回流路徑，銀行對都更案的授信風險評估自然不同。
第四，速度可以倍速提升。 新北市府自2019年起推動都更，至今已核准1,200案，拆遷戶數超過8,000戶。
政府介入都更，不是取代民間，而是用國家力量為民間鋪一條可以放心走的路。
老屋不會自己變年輕。 人老了有長照，房子老了不能只靠「慢慢等民間整合」。政府必須直接介入，用「先蓋中繼住宅、蓋一棟換一棟」的模式，讓老屋住戶有地方可去、讓都更有速度可期、讓城市有未來可看。
