老屋便宜等於省錢 ? 專家：買進價格第一筆，後面考慮這三點

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

很多人看老屋，第一眼先看到價格。

同一個生活圈，新屋總價太高，40年老公寓可能便宜幾百萬元，看起來很有吸引力。

山哥提醒，老屋真正要算的，不只是買進多少錢，而是買下來之後還要花多少錢，最後能留下多少使用價值與土地價值。

買價低 後面一串成本

老屋總價通常比新屋低，但成交後可能接著出現水電更新、防水、管線、衛浴、外牆、頂樓及公共設施等支出。

如果是屋況比較差的物件，裝修不只是換地板、油漆，而是連基礎工程都要一起做。

一間便宜300萬元的老屋，後續如果再投入100萬、200萬元整理，原本的價差很快就會縮小。

所以老屋比價，不能只看成交價。

銀行鑑價影響自備款

老屋另一個常見問題，是銀行鑑價可能低於成交價。

例如房屋成交1,200萬元，銀行鑑價只有1,000萬元，即使貸款7成，也只能貸700萬元。

買方就要自己準備500萬元，還要再負擔裝修、稅費與交易成本。

山哥認為，老屋簽約前先了解銀行可能鑑價與貸款成數，比成交後才補資金安全很多。

價值可能在土地

同樣是40年老公寓，市中心和人口外移區，價值完全不同。

市中心老屋即使建物老，土地取得困難、生活機能成熟，部分老公寓土地持分又高，市場最後看的往往不只是房子，而是基地本身。

人口外移、交易量低、新屋供給多的區域，老屋則要更注意未來轉售性。

所以老屋價格低，還要看這個價格背後有沒有土地與區位支撐。

裝潢翻新結構不會年輕

老屋最容易讓人誤判的地方，就是翻新後看起來很漂亮。

新廚具、新地板、新油漆，可以讓40年房子看起來像新屋，但樑柱、外牆、管線與公共設施還是原本的年紀。

看屋時，裂縫、漏水、外牆剝落、屋頂防水及社區維護紀錄，都比裝潢風格更重要。

有結構疑慮的物件，還是要由建築師或結構技師評估。

沒電梯老公寓族群縮小

年輕時住4樓、5樓沒有太大感覺，年紀增加後就完全不同。

高齡家庭、幼兒家庭或行動不便者，對電梯與無障礙條件的需求越來越高。

沒有電梯、樓梯陡、出入口狹窄的老公寓，未來可能影響自住便利性，也會縮小轉售客群。

這些條件現在看起來只是生活問題，時間拉長後就會變成資產問題。

都更危老加分不能當成獲利

市中心老屋常被包裝成「都更題材」。

但都更與危老都要看基地條件、產權整合、土地使用、容積與重建成本。

有機會重建，不代表一定能重建。

山哥提醒，買進時可以把重建潛力列入加分，但不能把還沒發生的利益全部提前算進價格。

山哥認為，老屋真正的價值，要把四筆帳一起算。

第一筆是買進價格。

第二筆是修繕成本。

第三筆是銀行願意貸多少。

第四筆是土地與未來使用價值。

有些老屋看起來便宜，整理完反而不便宜。

有些老屋屋齡很高，但地段、土地持分與生活機能完整，長期價值反而更穩。

老屋不是單純比誰屋齡低、誰價格便宜，而是看買進之後，這間房子還能安全使用多久、還要投入多少錢，以及最後留下多少土地價值。

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