實價登錄「特殊交易」！為什麼有人願意用高出行情400萬的價格買房？
【M傳媒房產中心／專題報導】
一筆比社區行情高出400萬的神秘交易，背後暗藏什麼不為人知的財務操作？
「為什麼有人願意用高出行情400萬的價格買房？」 一位在591找房子的網友，發現某社區最新實價登錄出現一筆神秘交易，成交價遠高於社區行情，備註欄還標示著「特殊關係戶交易」。這個發現讓他百思不解：關係人交易不都是壓低價格節稅嗎？怎麼會有人刻意拉高價格？
特殊關係交易的秘密
一般人都知道，親友間的房產交易通常會壓低價格，目的是節稅。但這筆高出市場行情400萬的交易，背後可能隱藏著幾種特殊目的。
最常見的情況是資金移轉。舉例來說，父親想把資金轉給兒子，但如果直接匯款，可能會有贈與稅問題。透過高價買房的方式，父親可以用「購屋款」的名義，把大筆資金轉給兒子，而且看起來像是正常的市場交易。
另一種可能是鞏固經營權。如果是公司主要股東之間的交易，刻意拉高價格可能是為了展現對公司的信心，或是特定股東為了掌握更多投票權而採取的手段。
這類高價交易還有一個可能目的：墊高房屋鑑價。
如果買方之後需要週轉，可以用這個成交價作為參考，向銀行申請較高額度的貸款。
舉例來說，原本價值2000萬的房子，用2400萬成交後，這筆交易就會成為實價登錄的參考資料。未來周邊類似物件要向銀行貸款時，銀行可能會參考這個成交價，給予較高的鑑價額度。
不過銀行業者私下表示，他們對這種異常交易都會特別注意，不會完全採信。銀行會有自己的估價系統，如果價格偏離行情太多，還是會以銀行的鑑價為準。
一般關係人交易都是壓低價格節稅，為什麼有人反其道而行？
其實這可能是一種長期的稅務規劃。
假設A公司用高價向關係人買房，這筆交易在帳上就會形成較高的資產價值。未來如果這間房子真的以市場價格出售，帳面上的獲利就會減少，甚至可能出現帳面虧損，這樣就可以達到節稅效果。
另外，如果賣方有巨額虧損可以扣抵，用高價賣房產生的獲利，就可以被既有的虧損抵銷，實質上不需要繳稅。
除了資金移轉外，實價登錄上常見的特殊交易還包括：
債務清償：債務人用房子來抵償債務，如果債務金額高於市場行情，成交價就會顯得特別高。
產權整合：為了整合複雜的產權關係，當事人可能用較高價格買回其他共有人的持分。
擔保品價值：如果這間房子曾經作為借款擔保，交易價格可能會接近擔保金額，而不是市場行情。
對於一般購屋族來說，要如何判斷實價登錄上的價格是否可信呢？
專家建議：
比較同期交易：查看同一社區、相似坪數的其他交易，如果只有一兩筆特別高或特別低，可能就是特殊交易。
觀察交易時間：如果交易時間特別短，價格又偏離行情，就要特別注意。
查看備註欄：實價登錄的備註欄會標示是否為特殊交易，這是重要的參考資訊。
參考銀行估價：可以向往來銀行詢問該社區的鑑價範圍，銀行的估價通常比較保守可靠。
「數字會說話，但不一定會說真話。」
實價登錄雖然透明，但上面的數字背後可能有各種不為人知的故事。對於準備購屋的民眾來說，與其單看一筆交易就下定論，不如綜合比較多筆資料，才能看出真正的市場行情。下次在實價登錄看到異常價格時，記得先看看備註欄，思考背後可能的因素。畢竟在房產市場上，看似不合理的數字，往往都有它的道理，只是這個道理不一定與市場供需有關。
