賣房慘賠200萬還被國稅局開罰？專家揭密：沒賺錢照樣得申報，少做「這件事」絕對違法！
【M傳媒／財經中心報導】
「我的房子明明賠錢賣，連一毛錢都沒賺到，為什麼國稅局還要罰我？」這是許多賣方在收到稅務局公文時，心中最大的疑惑與無奈。財政部高雄國稅局近日特別出面示警，許多納稅義務人誤以為出售不動產「沒有獲利」或「賠售」就不需要申報房地合一稅，這是極度危險的錯誤觀念。只要符合特定時間取得的房地，無論賺賠，通通得申報，否則將面臨高額罰鍰。
申報義務不因虧損消失 過戶後30天內是關鍵
高雄國稅局指出，依《所得稅法》規定，民眾出售 2016年1月1日以後 取得的房屋、土地，即使交易結果沒有獲利、沒有應納稅額，納稅義務人仍應在完成房屋、土地所有權移轉登記日之次日起算 30日內，自行填具申報書，並檢附契約書影本及其他相關文件，向申報時戶籍所在地的稽徵機關辦理申報。
換句話說，「有沒有賺錢」決定的是你要不要繳稅；但「有沒有申報」則是法律的強制義務。兩者完全不能混為一談。若未在期限內申報，即便最終稅額為零，依然會觸犯申報義務，面臨罰則。
虧損不是做白工 保留憑證可扣抵未來3年
雖然賠售還要申報聽起來有些麻煩，但國稅局也說明，這項申報程序其實對納稅人是有實質益處的。若該筆交易經核定為虧損，這筆損失可自交易日以後 3年內 的房屋、土地交易所得中減除。
也就是說，今天的「賠」，可以當作未來三年內「賺」的節稅籌碼。前提是，你必須依法完成申報，並保留好相關的取得成本、改良及移轉費用等證明文件。
案例試算：裝修費算進去，賠200萬仍要申報
為了讓民眾更清楚，國稅局舉了一個具體案例：王小姐（化名）於2025年3月5日以1,000萬元購入房地，並支付了100萬元的改良及移轉費用。後來在2026年6月1日，她以總價900萬元將該房地出售。
從帳面上來看，王小姐買價1,000萬，賣價900萬，加上100萬的裝修費用，等於實質虧損了200萬元。她原本以為「沒賺錢就不用報稅」，但國稅局提醒，她仍必須在 2026年7月1日前（過戶後30天內）完成申報。若她未申報，即便一毛稅都不用繳，依然會因為違反申報規定而受罰。
M編提醒：賣房自保3步驟
為避免類似爭議，M傳媒建議民眾在出售房產時，務必掌握以下三個原則：
-
時間算清楚：以「所有權移轉登記日」的次日起算30天，不是簽約日、也不是交屋日，務必提早準備。
-
單據留齊全：買入的合約、裝修發票、仲介費、代書費等，全部都要妥善保存，這是未來計算賺賠的關鍵依據。
-
找專業協助：房地合一稅的計算複雜，建議交由專業地政士或會計師協助申報，避免因不熟悉法規而漏報。
「沒獲利不等於免申報！」 賣房是人生大事，千萬別因為一時的疏忽，讓原本已經賠錢的交易，還得再吞下一張罰單。
