「有土斯有財」神話破滅！千萬農地難換現金　銀行最在意這3件事

【M傳媒／房產中心報導】

老一輩常說「有土斯有財」，但繼承農地後，可能發現土地帳面價值上千萬元，真正拿去銀行抵押貸款，額度卻比預期少很多，甚至遭到婉拒。明明手上有土地，急需資金周轉時卻借不到錢，成為部分農地繼承人面臨的難題。

銀行審核農地貸款，除了土地價格，還會看借款人的收入、信用、土地使用限制及未來處分難度。其中，農舍套繪、共有持分及銀行鑑價，更是影響農地貸款的三大關鍵。

公告現值不等於銀行價值

繼承農地時，土地公告現值可能高達上千萬元，但這筆金額與銀行願意核貸的額度是兩回事。

公告土地現值主要用於土地移轉現值審核及土地增值稅計算，銀行則會重新評估市場行情、土地位置、道路條件、使用分區及周邊成交情況。

農地如果位置偏遠、出入不便，或周邊交易案例有限，都可能影響銀行鑑價。

此外，農地貸款並沒有所有銀行統一適用的固定成數，實際額度仍由金融機構依個案審核。

農地被套繪土地分割受限

不少農地早年曾配合興建農舍，因此受到套繪管制。

依《農業用地興建農舍辦法》第12條，已申請興建農舍的農業用地，在依法解除套繪管制前，原則上不得辦理分割。

這類土地未來的分割及處分彈性受到限制，銀行評估擔保品時，也可能將相關風險列入考量。

套繪管制本身沒有全面禁止土地設定抵押權，但銀行是否願意承作，仍取決於個別土地條件及借款人的還款能力。

持分土地貸款更麻煩

另一個常見問題，就是兄弟姊妹共同繼承農地。

依《民法》第819條，分別共有的土地，共有人可以單獨處分自己的應有部分，包括設定抵押權；若要以整筆共有土地設定抵押，原則上須取得全體共有人同意。

如果土地仍屬公同共有，設定抵押原則上涉及全體公同共有人同意，並須確認有無其他法律特別規定。

銀行若只取得部分土地持分作為擔保，還要考慮未來處分難度及市場接受度，貸款條件可能因此受到影響。

對繼承人來說，法律允許持分抵押，銀行卻仍有權依授信風險決定是否承作。

找農會需符合貸款資格

不少地主認為，農地貸款直接找農會比較容易，還能享有優惠利率。

但農會一般貸款與政府政策性農貸有不同規定。

政策性農貸依不同方案，對申請人資格、農業經營條件及資金用途都有要求。

單純繼承農地，並不代表符合優惠貸款資格。如果借款目的只是償還私人債務或一般生活周轉，也須確認是否符合申請方案的用途規定。

至於農會一般農地擔保貸款，仍會審核借款人的信用、還款能力及土地條件。

土地有價值　急錢更要小心

農地繼承人若有貸款需求，應先確認土地登記謄本、使用分區、道路條件、套繪註記及共有情形，再向銀行或農會詢問鑑價與授信條件。

多人共有的土地，可以先與其他共有人協調，評估共同抵押或依法分割的可能性。

若銀行婉拒貸款，轉向民間借貸時，還要注意利率、手續費、違約條款及抵押權設定內容。未來一旦無法按時還款，土地可能面臨強制執行及拍賣風險。

農地留給下一代，帳面上可能是一筆可觀資產，但銀行看的是還款能力與土地能否順利變現。尤其套繪、持分及土地使用限制，都可能讓千萬元農地難以取得理想貸款額度。「有土斯有財」到了銀行面前，還得看這塊土地能不能被接受當擔保品。

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