無收入族群房貸困境：資產豐厚卻難獲高成數貸款的現實與解方
M傳媒 財稅中心 專題報導
在當前金融環境下，擁有房產卻無固定收入的族群正面臨著意想不到的融資困境。許多資產豐厚但缺乏穩定收入的民眾發現，即使提供價值千萬元的房產作為擔保，銀行核准的貸款成數往往遠低於預期。這種「有資產卻難變現」的狀況，特別影響到退休族群和自由工作者，成為現代金融體系中一個值得關注的現象。
銀行在審核房貸申請時，採行的是「雙重審查」原則：
既要評估擔保品價值，更要審查借款人的還款能力。對於無固定收入來源的申請人，即使提供全額付清的房產作為抵押，銀行仍會採取較保守的貸款政策。這種審慎態度主要源於風險管控的考量，銀行需要確保借款人有穩定的還款來源，避免後續違約風險。
從實際核貸情況來看，貸款成數的差異相當明顯。
有穩定收入證明者通常可獲得鑑價金額60-70%的貸款額度；無收入但能提供其他資產證明者，貸款成數約為40-50%；而完全無任何收入來源的申請人，貸款成數可能降至20-30%。唯一例外的是符合「以房養老」條件的年長者，這類方案通常可提供約60%的貸款額度，但還款方式與傳統房貸有所不同。
銀行對無收入族群的貸款保守態度，主要基於以下風險考量：
首先，缺乏穩定還款來源增加了違約風險；
其次，即使拍賣抵押房產足以清償債務，法拍程序仍需要時間成本；
最後，銀行還需考慮借款人的其他持續性支出，如房屋稅、保險費等，這些都可能影響還款能力。
對於無固定收入但有資產的民眾，專家建議可採取以下因應策略：
其一，提供其他資產證明（如存款、股票、保險等）作為還款能力的輔助證明；
其二，尋找具有穩定收入的保證人或共同借款人；
其三，選擇對資產型客戶較友善的銀行方案；
其四，考慮分期撥款或設定較短貸款期限來降低銀行風險。
特別值得注意的是「以房養老」方案為年長者提供了另一種選擇
這類方案允許借款人將房產抵押給銀行，每月獲取生活費，貸款期間只需支付利息，本金可等到借款人身故或合約到期後再償還。不過，這類方案也需要通過銀行的財務評估，且貸款額度通常有一定的上限。
m觀點 面對無收入族群房貸困境，專家建議民眾應提前規劃，多元化收入來源，並在申請貸款前做好充分準備。重要的是要認識到，雖然擁有房產是一項重要資產，但銀行在審核貸款時更看重持續性的還款能力。建議有需求的民眾可先向多家銀行諮詢比較，選擇最適合自身情況的貸款方案，同時也要謹慎評估還款能力，避免因貸款造成額外的財務壓力。
