徐晟旻 房市量縮三成、新青安開大水龍頭 首購解困迎來「政策紅利期」
央行第七波信用管制上路近一年，房市結構出現明顯轉變。成交量縮水、投資買盤急凍，市場進入冷卻期。然而，行政院9月4日拍板定案「新青安貸款」正式排除在《銀行法》第72條之2的限制之外，自今年9月1日起，銀行辦理新青安貸款將不再受到存款30%上限的限制，並要求公股銀行優先承辦「首購」、「自住」及「已承諾」房貸，市場再度燃起關注。全國房屋徐匯仁愛店店東徐晟旻受訪解析，這項政策微調能否為「房貸荒」帶來解方，以及自住購屋族應如何因應。
徐晟旻分析，過去一年，由於第二戶限貸5成、第三戶以上及高價住宅僅能貸3成，加上取消寬限期，投資客的資金槓桿大幅受限。「央行第七波信用管制後，市場確實受到明顯衝擊，不少資金壓力大的投資人，願意平轉或小賠降價10%至15%求售，讓市場重現久違的議價空間。總價高的物件成交量幾乎停滯，換屋族也因一年內必須售屋的規範趨於謹慎，整體交易量至少萎縮三成。」
他進一步指出，目前市場正處於「價格鬆動但尚未回升」的階段，尤其在預售屋轉售受限、蛋白區餘屋供給量大，以及高總價住宅貸款受壓縮的情況下，自住買方的談價成功率顯著提高。「這段期間對剛性需求族群，是相對難得的進場時機。」
至於外界關注的「房貸荒」，徐晟旻坦言，因總量管制導致銀行放款趨緊，確實曾讓許多購屋族卡關。
不過，隨著行政院會拍板「新青安貸款」不再計入總量管制，對首購族而言等於開了一扇門，加上政策要求公股銀行優先承辦首購、自住及已承諾案件，「對有剛性需求的年輕人來說，購屋資金取得將比過去一年順暢許多。」
不過，他提醒，民眾申貸時仍需注意四大重點：
第一，貸款條件仍依各銀行徵授信規定，並非人人都能拿到最高1,000萬元、8成貸款或40年期；
第二，預售屋不適用，必須實際交屋後才能申請；
第三，購屋人應審慎評估還款能力，避免過度負債影響生活；
第四，若查獲非自住使用，補貼利息將被追回，貸款條件也會被調整。
在出價策略上，徐晟旻建議，購屋族可善用實價登錄近三個月行情，參考從市場均價下修8%至10%開始談判；若購買預售屋，則可嘗試爭取建商提供工程期零付款或房貸補貼等優惠。他同時提醒，「一般而言，房貸支出不宜超過家庭總收入的三分之一，即便將房子視為理財工具，也建議不要超過一半，避免財務壓力壓縮生活品質。」
展望未來，徐晟旻認為，自住客並不需要「精準抓點」，但應善用政策紅利。
他強調，政策紅利並非永遠存在，隨著市場逐漸適應管制措施，議價空間可能縮小，房價也可能因剛性需求回溫而止跌。「對首購族來說，現在正是結合『價格鬆動、議價空間、新青安鬆綁』三大利多的黃金窗口期，把握機會才能找到理想好屋。」
