等多1年現賺百萬！嚴意情 桃園換屋族的六年節稅奇蹟 | M傳媒

等多1年現賺百萬！嚴意情 桃園換屋族的六年節稅奇蹟 | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

「同樣賣2200萬，現在賣實拿961.6萬，多等一年卻能拿到1108萬！」一對在桃園購屋五年的夫妻原計劃搬回台北，卻在售屋前夕發現驚人的稅務秘密。明深地政士事務所主辦代書嚴意情 表示，當「急需資金」遇上「節稅槓桿」，這場時間與金錢的賽跑，揭露了台灣房地合一稅制下，「關鍵一年」如何創造近百萬價值的現實。

 

一、稅制分水嶺：5年與6年的天壤之別 

這對夫妻的桃園房產購置成本為1400萬元，持有5年後若以2200萬元出售，需適用20%房地合一稅。細部計算如下： 

課稅所得：2200萬售價 － 1400萬成本 － 88萬仲介費（4%） － 60萬土地增值稅（假設） ＝ 652萬 

應納稅額：652萬 × 20% ＝ 130.4萬元 

實拿金額：2200萬 － 950萬貸款餘額 － 88萬仲介費 － 60萬土增稅（假設） － 10萬雜支 － 130.4萬稅金 ＝ 961.6萬元 

 

嚴意情 說明，若能多持有1年直至滿6年，且符合「設籍自住、未出租營業」條件，即可適用400萬免稅額＋超額部分10%的優惠稅率： 

課稅所得同樣為652萬元 

應納稅額：（652萬 － 400萬）× 10% ＝ 25.2萬元

實拿金額：2200萬 － 950萬貸款 － 72萬仲介費 － 60萬土增稅（假設） － 10萬雜支 ＝ 1108萬元 

 

二、時間溢價：146.4萬的等待價值 

多等待這一年，等於用時間換取146.4萬元的稅務節省（1105萬－961.6萬），這還未計算房價可能上漲的潛在收益。

此差異源自房地合一稅對長期自住者的保護機制： 

持有5年內：稅率35%~45%（針對短期炒作者） 

持有5年：稅率20% 

持有6年且自住：400萬免稅額＋超額10%稅率 

 

三、風險管理：等待期的三大關鍵策略 

1. 自住資格防護

需確保本人、配偶或直系親屬持續設籍，且房屋未出租或營業。 

若搬回台北，可透過「保留戶籍＋水電帳單」證明自住意圖。 

 

2. 市場波動應對 

設定房價跌幅5%停損點：若區域房價趨勢反轉，需重新計算節稅效益是否被侵蝕。 

透過實價登錄定期追蹤同社區成交價，每季進行專業估價。 

 

3. 過渡期資金規劃 

若需現金周轉，可考慮「理財型房貸」動用舊屋額度，或與買方簽訂「售後回租」協議。 

 

嚴意情 ：這個案例揭露台灣稅制中「時間槓桿」的驚人力量。

與其急於變現，換屋族應掌握三項決策核心： 

1. 稅務試算先行：透過「持有年限×自住條件」精算時間價值，尤其注意第5年與第6年的稅率斷層。 

2. 風險平衡：若房市處於上升段，等待同時享受增值與節稅；若市場反轉，需果斷出售避免雙損。 

3. 備案規劃：透過親友設籍、簡易裝修維持自住證據，並預留18個月內的資金緩衝。 

真正的財務智慧，是讓制度成為你的隱形資產。在這對夫妻的案例中，耐心不僅是美德，更是價值58萬的聰明選擇。

 

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