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房市小白別只看屋 張鴻祥 揭買房必查的4項產權與貸款風險
首次購屋或剛踏入房市的民眾，面對《不動產說明書》大多不知從何下手。究竟哪些內容是首要確認的？又有哪些部分是最容易被忽略？
根據《不動產經紀業管理條例》，房仲在促成買賣前必須提供經屋主簽名確認的說明書，未提供即屬違規。太平洋房屋楊梅加盟店店東張鴻祥指出，購屋新手常只看屋況，卻忽略產權與貸款條件。他提醒，產權要看清，有的內容還會影響未來房貸、過戶與法律責任，務必逐項核對守護自身權益。
房貸關鍵：短期買賣與共同擔保恐影響貸款
張鴻祥指出，購屋可先透過二類謄本掌握基本資料，這些內容亦為說明書中關鍵的產權查核項目：坪數應與廣告一致；所有權取得時間將影響銀行鑑價，若屋主短期轉售，銀行常以前一手價格為鑑，恐壓低貸款成數，買方需準備更多自備款；此外，如有預告登記或他項權利設定務必先行塗銷，但要注意！若有其他不動產共同擔保抵押，原賣方貸款銀行可能不願意部分債務做清償塗銷。他建議，購屋者可直接要求仲介出示謄本，並請仲介或代書協助說明，確認所有文件後再簽約，以降低風險。
交易安全：從產權到屋況都要查
除了產權，說明書須揭露屋況與周邊環境。張鴻祥指出，住宅周邊 300 公尺內的嫌惡設施，如墳墓、變電所、垃圾場、加油站、宮廟等應載明；漏水、海砂、違建或增建等瑕疵也須如實記載。
他說明，仲介除應轉述屋主說明外，應主動調閱「地籍圖」與「建物測量成果圖」以確認物件情況。對於「凶宅」資訊，因個資限制仲介難以全面掌握，通常以鄰里訪查為主，認定關鍵重點在於仲介是否已盡調查義務，而非能否完全確認。若屋主或仲介知情而隱匿，買方可依《民法》瑕疵擔保主張減價或解除契約。
新手購屋：認明合法仲介
張鴻祥提醒，選擇合法仲介是保障交易的第一步：業者應有登記證號，簽約應在公司或簽約中心進行，合約需蓋公司、負責人的大小章及不動產經紀人章，民眾可上內政部不動產經紀業資訊網查驗業者是否合法。至於代書部分，品牌房仲公司多與特約代書合作，流程相對有保障；若買、賣方自行選擇，則應確認合法執照並使用履約保證，以保障交易安全與自身權益。
他提醒，新手購屋時務必先向銀行或仲介預估「房貸成數與貸款金額」，避免簽約後才發現貸款不足而陷入違約風險。同時也提醒一大常見誤區：在交付斡旋金時，若屋主尚未簽名同意，買方有權隨時撤回，仲介不得以任何理由拒絕退還；若仲介聲稱「無法退還」，買方可要求仲介出示載有屋主簽章的斡旋書作為依據。
專家建議：逐條核對、簽前必索取屋主簽名版
張鴻祥強調，《不動產說明書》是買屋的權益文件之一，千萬不能「只看封面」。他建議民眾在簽約前務必逐條核對內容，並要求仲介出示經屋主親簽的正式版本，同時可拍照或留存電子檔以備未來查詢。他提醒，若發生爭議，應及早向仲介或專業代書諮詢，避免讓人生大事變成麻煩事。
