打炒房打到換屋族！山哥點名房地合一2.0兩大爭議　籲成本、400萬免稅額跟著物價走

記者陳冠宇／綜合報導

房地合一稅2.0上路超過5年，原本鎖定短期炒作的重稅制度，如今自住與換屋族的實際適用問題也逐漸浮上檯面。群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）指出，他不反對房地產交易所得合理課稅，但現行制度在「成本計算」與「自住認定」上，仍有重新檢討空間，尤其一般買賣取得房地的實際成本沒有隨物價調整，加上自住優惠必須同時符合設籍及實際居住，對生活出現重大變化的換屋族形成不小壓力。

財政部資料顯示，房地合一稅2.0自2021年7月1日起施行，主要改革包括延長短期交易重稅期間、將預售屋交易及部分股權交易納入課稅，政策目的之一就是抑制短期炒作。一般境內個人持有房地2年內出售，稅率最高45%，超過2年、未逾5年為35%。

山哥認為，打擊短線炒作有其政策必要，但當持有時間拉長後，「名目獲利」與「真正增加的購買力」之間仍存在差距，現行成本制度值得重新檢視。

依《所得稅法》第14條之4，一般民眾出價購買房地後出售，房屋土地交易所得原則上是以成交價額，減掉原始取得成本及取得、改良、移轉相關費用，再依規定減除土地漲價總數額計算。一般出價取得所認列的原始買進成本，並沒有將當年實際成交價再依消費者物價指數調整。

不過，現行制度並非所有成本都沒有CPI機制。繼承或受贈取得房地時，法律規定可將繼承、受贈時的房屋評定現值及公告土地現值依政府發布的消費者物價指數調整；如果納稅人無法提示原始取得成本、國稅局又查不到成本，也有依房屋評定現值、公告土地現值搭配物價指數核定成本的規定。

山哥指出，他關注的是一般民眾「真的拿錢買下房子」後長期持有的情況。若多年後出售，買進時實際支付的1元與多年後的1元購買力已經不同，但所得稅計算仍以原始成交成本為基礎，因此他主張未來可以研究建立長期持有房地的物價調整機制，讓課稅更接近實質資本利得。

土地增值稅目前即存在物價調整設計。依財政部說明，計算土地漲價總數額時，前次移轉現值或原規定地價會依消費者物價總指數調整。不過，土地增值稅採用的是公告現值與前次移轉現值體系，與房地合一稅直接以實際成交價格計算所得的制度基礎不同。

另一個讓山哥關注的則是自住房地優惠。

現行房地合一制度規定，符合自住房地條件者，課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元的部分適用10%優惠稅率。但條件並不寬鬆，個人或其配偶、未成年子女必須在該房屋辦竣戶籍登記、持有並實際居住連續滿6年；交易前6年不得出租、供營業或執行業務使用，而且本人、配偶及未成年子女在交易前6年內也不能曾經使用過這項優惠。

山哥表示，房子是不是自住，現實生活並不只有戶籍一項因素。工作調動、婚姻變化、子女就學、照顧父母，都可能改變一個家庭的居住安排，而稅務實務又要求除了戶籍之外，必須具備真正的居住事實，這也讓部分換屋案件產生爭議。

近期就出現一件受到市場關注的財政部訴願案例。當事人原先購買台南預售屋準備自住，等待交屋期間因離婚及小孩接送需求，又購入另一間房屋。原房屋2023年11月11日完成點交後，隔天遷入戶籍，也購買沙發並留下水電使用紀錄，卻在11月14日就簽約出售，之後申請69萬2,190元房地合一稅重購退稅遭到否准。財政部綜合房屋交易時間與實際使用狀況後，認為相關事證仍不足以證明該屋已成為日常生活處所。

不過，這起案件涉及的是「房地合一重購退稅」，與持有、設籍及居住滿6年的400萬元自住房地免稅優惠屬於不同制度。

現行房地合一稅其實另有換屋族的重購退稅機制。民眾無論先買後賣或先賣後買，只要新、舊自住房地交易時間相差在2年以內，並符合設籍、實際居住等條件，可依重購價額占出售價額比例申請扣抵或退還房地合一所得稅；重購房地之後5年內若改作其他用途或再次移轉，則可能遭追繳原先扣抵或退還的稅額。

山哥認為，真正值得檢討的並不是取消自住查核，而是建立更明確、更能反映一般家庭生活變化的判斷標準。尤其因調職、就醫、照顧家人、離婚或子女教育等原因改變居住安排時，政策可以進一步研究是否有必要建立更清楚的客觀判斷原則，降低納稅人與稅務機關之間的認定落差。

他也提出兩項稅制改革方向，包括研究讓一般出價取得房地的長期持有成本納入合理物價調整，以及檢討400萬元自住房地免稅額是否需要建立定期檢視機制。

山哥表示，房地合一稅的原始政策目標是抑制短期炒作，這個方向沒有問題，但制度運作多年後，也應同步檢視長期持有人與真正換屋家庭面臨的實務情況。「打炒房應該精準打擊投機，而不是讓真正為了工作、家庭與生活需求換房的人，最後卡在稅制認定上。」

張惠山（山哥）／群洋國際地產集團董事長，長期從事房地產市場與仲介實務。本文相關稅制改革內容為個人產業觀察與政策建議，現行課稅仍應依所得稅法及財政部相關規定辦理。