台灣房子7年一路縮！2020年2、3房近9成　2022「2房世代」翻盤、2026最小宅只剩6.3坪

M傳媒房產中心／綜合報導

台灣住宅產品持續朝小坪數發展。從2020年新建案市場仍由2房、3房包辦近九成，到2022年屋齡5年內新屋正式出現2房成交占比超越3房，2025年七都1房、2房成交比重同步增加，2026年上半年甚至出現權狀僅6.3坪的預售住宅成交。

拉長2020年至2026年觀察，小宅已從高房價都會區常見產品，逐步擴散至其他城市。房型名稱雖然仍以2房、3房為主，但實際坪數持續壓縮，「房數維持、空間縮小」已成為近年住宅市場的重要變化。

2020年2、3房合計近9成　3房仍略勝2房

591新建案調查2020年1至7月六都及新竹公開銷售新案，當時2房與3房合計已逼近九成，其中2房約占42%、3房約44%，4房以上約13%，1房及套房不到1%。

當時整體市場仍以3房略居優勢，但台北市已提前出現小宅化現象，2房規劃占比約45.8%，較3房高約10個百分點，台中市場的2房產品比重也相對突出。

桃園A7、新竹竹北、台南及高雄等區域，3房仍維持相當程度的自住需求，其中竹北新案35至45坪3房占比一度達6成，反映2020年的購屋市場仍保有「一次到位」的3房需求。

2021年3房仍占主流　高雄率先轉向2房

2021年六都預售市場中，除了高雄以2房為主要交易房型，其餘五都仍以3房占多數，而且占比大多超過4成。

當時新北2房成交占比40.9%，高雄達49.2%；台北、桃園、台中及台南的2房占比則仍低於4成。

隨著房價與營建成本上升，建商開始透過縮小坪數控制產品總價，3房原有的市場優勢逐步鬆動，2房產品則開始擴大供給。

2022年出現轉折　2房30.5%超越3房28.7%

房型結構在2022年出現明顯轉折。

信義房屋統計內政部實價登錄資料顯示，當年屋齡5年內新屋市場中，2房成交占比達30.5%，高於3房的28.7%。

六都與新竹市場中，除台南外，多數區域2房占比已高於3房，新北2房占39.4%、桃園38.5%、高雄36.9%、台中33.7%、台北32.8%、新竹31.4%。

同一時期，北台灣新案坪數也持續縮減。住展統計2022年至11月底資料，桃園2房與3房合計占比達90.8%、新北89.6%，台北與新竹約78%。

當年北台灣最小1房產品僅約10坪，若以33%公設比估算，室內可使用空間約6.7坪，小宅產品已開始朝更小面積發展。

2023年六都2房全面站上4成　高雄達54.8%

2023年小宅化趨勢持續深化。

六都預售屋2房交易占比全部突破4成，其中2房已成為台北、新北、台南與高雄的重要交易主力。

新北2房占比由2021年的40.9%提高至49.2%，高雄則從49.2%增加至54.8%。

高雄1房產品同樣增加，成交占比由2021年的9.4%提高至2023年的13.7%；1房與2房合計占比則從58.6%上升至68.5%，接近每10筆預售交易就有7筆屬於1房或2房。

另一項市場統計顯示，2023年全台預售屋30坪以下成交占比已接近48%，較前一年增加約5個百分點，小坪數住宅需求逐步從雙北向其他都會區擴散。

2024年台南主力縮至30至40坪　北市20坪以下占14.8%

2024年的市場資料進一步呈現各城市住宅坪數差異。

永慶房產集團統計近一年七都預售交易，新北、桃園與台南均以30至40坪住宅為主要交易產品，占比皆突破35%；台北市20坪以下預售住宅占比則達14.8%，為七都最高。

新竹仍是少數大坪數產品占比較高的市場，40至50坪占比達39.6%，40坪以上住宅合計超過7成。

台中同樣保有較高的大坪數比重，40坪以上合計占61.2%，其中40至50坪占35.3%、50坪以上占25.9%。

不同城市坪數結構仍有差異，但控制總價已成為不少建案產品規劃的重要方向。

2025年1房、2房合計44%　大房型占比下降

到了2025年，591實價登錄統計七都住宅成交顯示，1房占比達14.2%、2房占29.8%，兩者合計達44%。

3房仍以44.8%維持單一房型最高占比，但相較2016年減少5個百分點；4房以上則降至11.2%，10年間減少4.1個百分點。

與2016年相比，七都1房占比增加4.4個百分點，2房增加4.7個百分點。其中，新竹縣市1房增幅最大，10年間增加7.3個百分點；台南2房增幅最大，增加8.4個百分點。

大房型占比則同步下降，新竹4房以上減少近10個百分點，台南4房以上成交占比僅剩5.9%。

另一份2025年實價統計顯示，全台交易最熱門的前三種住宅產品依序為25至28坪2房、21至24坪2房、33至36坪3房，前兩名均由2房產品包辦。

台中、台南與高雄甚至以21至24坪的小2房最熱門，顯示2房產品除了市占提高，坪數本身也持續縮小。

2026年極小宅再探底　花蓮出現權狀6.3坪預售成交

2026年住宅縮坪趨勢仍在延續。

馨傳不動產依實價資料統計今年上半年全台套房型預售成交，坪數最小個案出現在花蓮新城「太魯閣讚3.0」，5月成交一戶權狀僅6.3坪，總價165萬元。

第二小為台北中正區「京典atelier 111」，權狀7.1坪、總價1,365萬元；第三為台北中山「后麗昕」7.9坪；第四為花蓮吉安「覓靜」8.98坪；第五則為新北永和「蒲陽頂溪」9.67坪，成交總價1,027萬元。

極小宅成交已不再只集中於台北高房價區域，花蓮也出現10坪以下產品，顯示小坪數住宅的產品型態正在向不同城市擴散。

桃園新案同樣出現明顯縮坪。2026年6月市售預售案統計中，21至27坪2房共有195案，占60.9%；3房小於39坪的建案共有242案，占74.7%。

即使產品仍標示為2房或3房，權狀坪數已持續下修，小2房、小3房成為建商控制總價的重要方式。

7年住宅結構轉變　2房擴張、3房縮坪、小宅增加

從2020年至2026年的市場資料可以看出，台灣住宅產品結構逐步改變。

2020年2房與3房仍合計接近九成，且3房略高於2房；2022年屋齡5年內新屋市場中，2房成交占比已以30.5%超越3房的28.7%；2023年六都預售2房占比全面突破4成；2025年七都1房與2房合計已達44%；2026年更出現權狀僅6.3坪的預售住宅成交。

高房價、營建成本增加、購屋總價控制及家庭人口結構改變，共同推動住宅市場朝2房、小3房與更小坪數產品發展。

近7年的市場變化也顯示，住宅小型化已不只是房型從3房變成2房，同一種房型本身也持續縮坪。2房逐漸成為市場重要主力，3房權狀面積下降，1房及10坪以下極小宅則持續出現。

需要注意的是，各年度統計分別涵蓋新案規劃、預售屋成交、屋齡5年內新屋成交及七都整體住宅成交，統計母體並不完全相同，因此各年度百分比不宜直接視為同一樣本的連續變化。不過，多項不同來源統計呈現一致方向，台灣住宅市場的小坪數化趨勢持續發展。