2026年7月房貸利率總整理｜官方平均2.322％　公股、民營銀行與新青安3.0一次看

文／M傳媒房產中心

2026年買房，除了房價與自備款，房貸利率、銀行鑑價及實際核貸成數，也成為購屋人最關心的問題。

中央銀行公布的五大銀行新承做購屋貸款統計顯示，2026年5月平均利率為2.322%。這項數字是臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行及華南銀行當月所有新承做購屋貸款的加權平均，不等於每位申請人都能取得2.322%的房貸。

目前各銀行官網公開的一般購屋貸款方案，大致從2.45%至3%以上起跳；符合資格的新青安3.0貸戶，前3年一段式機動利率則為1.775%。不過，銀行廣告上的「最低利率」只是起始條件，實際核貸仍須考量借款人收入、信用、負債、房屋地點、屋齡、鑑價及貸款成數。

官方平均2.322％　不等於市場最低報價

央行五大銀行購屋貸款平均利率，反映當月各種政策性與一般房貸案件的整體結果，其中可能包含新青安、一般首購、換屋及其他購屋貸款。

因此，官方平均利率與銀行官網最低利率不能直接比較。官網最低利率通常只適用特定優質客戶，實際申請時也可能因條件不同而增加利率。

購屋人更不能看到「2.55%起」或「2.68%起」，就直接用該利率計算未來30年、40年的房貸支出。真正具有參考價值的，是銀行完成徵信、鑑價及授信審查後提出的正式核貸條件。

2026公股金融機構房貸利率比較

公股銀行肩負政策貸款與首購房貸的重要角色，但各銀行一般房貸的公開利率差異不小。部分銀行另有新青安、公教人員、薪轉戶或特定通路專案，不能與一般購屋貸款混在一起比較。

公股銀行	官網代表性方案	官網公開利率	重要說明
臺灣土地銀行	一般購屋貸款	2.575%起	依貸款對象、房屋所在地及擔保品條件差別訂價
華南銀行	購屋房貸線上試算方案	2.60%起	最終利率仍依收入、信用、物件及成數核定
合作金庫	首次購屋貸款	2.698%起	適用名下無房、信用正常且具還款能力者
合作金庫	一般購屋貸款	2.998%起	與首次購屋方案不同，不宜只引用較低的首購利率
第一銀行	一般購屋貸款	2.70%起	總費用年百分率約2.73%起，另有徵信及開辦費
臺灣銀行	一般房屋貸款	依個案核定	官網未揭露可直接套用所有申請人的統一最低成交利率

土地銀行一般購屋貸款官網揭露2.575%起，華南銀行房貸試算方案為2.60%起；合作金庫首次購屋貸款為2.698%起，一般購屋貸款則為2.998%起；第一銀行一般購屋貸款為2.70%起。

這些數字都是銀行公開方案的最低起始利率，不是該銀行所有房貸案件的平均成交利率，也不代表每位申請人都能適用。

民營金融機構房貸利率比較

民營銀行的房貸方案較多元，有些銀行以較低起始利率吸引優質客戶，有些則主打較高鑑價成數、轉貸、彈性還款或理財型房貸。

民營銀行	官網代表性方案	官網公開利率或範例	重要說明
玉山銀行	指數型房貸	2.45%～2.95%起	原則可貸房屋鑑價7至8成，另收貸款費用
國泰世華	優質客戶購屋貸款	2.66%～3.16%	試算另列帳務管理費，實際條件視客戶資格
中國信託	小資輕房貸／購屋房貸	2.68%起	最高成數屬廣告上限，仍須經鑑價及授信審核
台北富邦	購屋房貸	2.75%起	央行管制對象的成數、寬限期及條件另依規定
台新銀行	購屋貸款	3.00%～4.49%	屬官網揭露範例，實際加碼及總費用依個案而異
永豐銀行	特定購屋合作專案	2.79%起	屬特定通路方案，並非所有購屋案件均適用

部分民營銀行的廣告起始利率低於公股銀行，但不表示一般客戶實際申貸時一定比較便宜。

最低利率通常可能限定信用良好、收入穩定、低貸款成數、優質擔保品、薪轉戶、財富管理客戶或特定合作通路。部分專案雖然利率較低，銀行鑑價或核貸成數卻未必符合購屋人的資金需求。

第二戶、第三戶沒有統一利率

市場上常見「第二戶2.9%起、第三戶3%以上」的說法，但這不是央行規定的固定利率。

央行選擇性信用管制主要限制的是貸款成數及寬限期。自2026年3月20日起，自然人全國第二戶購屋貸款最高成數由5成調高至6成，但仍不得有寬限期；第三戶以上購屋貸款最高成數維持3成，同樣不得有寬限期。

最終貸款利率仍由銀行依借款人的收入、信用、負債、資金用途及擔保品條件核定。因此，第二戶或第三戶的利率通常可能高於首購自住，但並沒有全市場一致的固定數字。

新青安3.0前3年利率1.775％

青安3.0自2026年8月1日起實施，符合資格的一般申請人最高貸款額度為1,000萬元；申請日前2年內完成結婚登記的新婚家庭，最高額度提高至1,200萬元；育有未成年子女家庭最高可貸1,500萬元。

所有符合資格的貸戶，前3年享有2碼利息補貼，以目前一段式機動利率計算為1.775%。滿3年後，利息補貼每年減少半碼，利率逐步回升，補貼期滿後回復原貸款利率。

適用期間	一段式機動利率參考
前3年	1.775%
第4年	1.90%
第5年	2.025%
第6年	2.15%
第7年起	2.275%

青安3.0並非只要名下沒有房屋就能申請。申貸人須未滿50歲，本人年所得不超過200萬元，申貸年齡加貸款年限不得超過80。

房屋總價也設有上限：台北市3,500萬元，新北市及新竹縣市2,500萬元，其他縣市2,000萬元，並維持限貸一次、自住使用及貸後查核等規定。

公教人員及購屋利息補貼

公教人員可評估由臺灣銀行承作的「築巢優利貸」，現行方案利率約為2.185%。實際貸款成數、年限、額度及核貸條件，仍須由臺灣銀行依個案審核。

內政部自購住宅貸款利息補貼，則是由政府補貼部分房貸利息，不是政府直接提供一筆固定利率貸款。優惠貸款額度依地區有所不同，台北市最高250萬元、新北市最高230萬元、其他縣市最高210萬元，實際利率、資格及受理期間須依當年度公告辦理。

「首購」認定不是每家銀行都一樣

市場上常見的首購認定，大致可分成兩種。

第一種是目前名下無自有住宅，部分政策貸款及銀行首購方案會採用這類標準；第二種則可能要求借款人從未持有住宅，或對曾經持有、繼承取得及家庭成員名下房屋另有規定。

因此，曾經買過房但已出售、因繼承取得持分，或配偶及未成年子女名下有房，都可能影響不同產品的首購資格。

「現在沒有房貸」也不等於「名下沒有住宅」，申貸前仍應由銀行依謄本、財產資料及專案規定確認。

哪些條件會影響房貸利率？

銀行審核房貸時，通常會綜合評估借款人的信用紀錄、職業與收入穩定度、負債比、房屋地段與屋齡、鑑價結果、貸款成數，以及與銀行的往來情形。

上市櫃公司員工、公教人員、醫師、律師或收入穩定的專業人士，可能取得較佳利率；薪轉戶、存款戶或財富管理客戶，也可能有較大的議價空間。

相反地，若物件位於銀行鑑價保守的區域、屋齡過高、坪數過小、屬特殊使用產品，或借款人已有較高負債，銀行可能降低成數或提高利率。

比房貸不能只看最低利率

不同銀行的公開資訊揭露方式並不一致。有些銀行公布貸款利率，有些強調總費用年百分率，也有些採前期優惠、之後調升的分段利率。

購屋人比較時，應要求銀行以相同貸款金額、年限、成數及寬限期進行試算，至少確認以下內容：

實際核准利率、總費用年百分率、銀行鑑價、核貸成數、貸款年限、開辦費、綁約期間，以及提前清償違約金。

例如一家銀行利率較低，卻只願意核貸房價的七成；另一家利率稍高，但願意核貸八成。對自備款不足的購屋人而言，後者可能更符合實際需求。

M編觀察

2026年7月房貸市場呈現政策貸款與一般房貸價差擴大的情況。官方五大銀行新承做購屋貸款平均利率為2.322%，一般銀行官網公開方案約從2.45%至3%以上起跳；符合青安3.0資格者，前3年利率則為1.775%。

購屋人應至少向2至3家銀行取得正式估價與貸款試算，不能只看廣告最低利率。房貸通常長達20年、30年甚至40年，利率只差0.1至0.2個百分點，長期累積下來仍可能形成明顯的利息差距。

但比利率更重要的是銀行願意貸多少、每月還款是否在家庭負擔範圍內。不要把未來可能降息當成購屋前提，也不要因銀行願意貸到最高額度，就把家庭現金全部投入房屋。

資料基準日：2026年7月22日。本文利率為央行統計、主管機關資料及各銀行官網代表性方案，並非保證成交利率；實際核貸條件仍以銀行完成徵信、鑑價及授信審核後的正式通知為準。