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央行第七波打房代價全解析：從火熱到冰封的關鍵365天 | M傳媒
【M傳媒／總經趨勢中心】
去年房市還熱得像盛夏午後，短短一年卻瞬間進入冰河期。央行自2024年9月起祭出第七波信用管制，被地產圈戲稱為「金龍海嘯」，全台房地產應聲急凍。群洋國際地產集團 總經理 張惠山 表示，按實價登錄數據顯示，今年前八個月全台房地產總交易金額僅1.55兆元，年減幅高達58%，相當於一年蒸發超過兩兆元流通量。這不只是數字的下滑，更是市場信心徹底崩盤的警訊。
從火箭升空到自由落體：市場信心的瞬間蒸發
回顧前幾年，台灣房價就像坐上火箭，住宅、土地、工業地產全面狂飆。平均一年交易量穩坐33萬棟，總金額動輒4兆元起跳，去年更創下近5兆元歷史高峰，讓不少人誤以為房市已進入「永遠上漲」的黃金時代。
然而央行連續出手，買氣如雪崩般消退。根據永慶房產最新統計，今年成屋交易金額僅剩1.1兆元、土地市場更慘跌至4,315億元，預售屋年減幅甚至突破七成，整個投資族群幾乎全面撤離觀望。一位資深房仲苦笑著形容：「市場從沸騰到結冰，只需要一通央行記者會的時間。」
冰封三重奏：利率、成數、信心的完美風暴
這波房市冷卻，其實是多重因素疊加的完美風暴。除了央行信用管制，房貸利率持續走高、貸款成數嚴格受限，加上租金投報率持續下探，讓買方信心徹底瓦解。住展雜誌發言人陳炳辰一語道破關鍵：「價格修正有限，但信心修正過頭。」
群洋國際地產集團 總經理 張惠山 提醒，過去依靠低利貸款進場的自住客被嚴格審核擋在門外，投資客全面撤退，市場流動性瞬間枯竭。更令人擔憂的是，這波寒流不只凍結住宅市場，連建商也紛紛中箭落馬。土地交易幾乎停擺，小型建商受貸款限制影響更大，根本無力購地，整個開發鏈陷入半停滯狀態。全台土地交易金額甚至倒退嚕回到十年前谷底，開發商只能被迫觀望。
產業鏈骨牌效應：從房市冷到經濟凍
最嚴峻的衝擊正在產業端發酵。以台中產業園區為例，最近一個月廠辦拋售案暴增六倍，但掛牌數月仍乏人問津。程泰集團會長楊德華感嘆：「日本同業生產成本比我們便宜兩成，台灣廠商反而越賣越虧。」彰濱工業區也出現相同情況，電鍍廠求售無門、船舶零件廠一週只開工兩天。地方議員直言：「不是業者不想撐，是整個市場已經沒力氣了。」
房地產與產業鏈向來是台灣經濟的兩大引擎，如今卻雙雙熄火。
房市停滯，直接衝擊建設業、裝修、鋼筋、房貸等周邊產業；廠房買氣下滑，更讓製造業轉型之路雪上加霜。表面看來是打炒房政策奏效，實質卻是信心崩壞引發的連鎖效應。
張惠山：央行打炒房的確有必要，但這劑猛藥的代價遠比預期沉重。
這一刀雖然精準砍向了投機客，卻也誤傷了剛性需求與整個產業鏈，市場從極度亢奮到全面麻痺，只花了短短一年時間。
面對這個史上最冷的市場淡季，與其盲目追價或恐慌殺出，不如回歸基本面思考：我的資金準備能否撐過這場寒冬？這間房子對我的真實價值是什麼？在這個信心比黃金還珍貴的時刻，保守觀望、現金為王，才是穿越風暴的最穩健策略。
張惠山(山哥來了)
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