「我家門口用了30年，當然是我的！」一念之差，屋主慘賠400萬
【M傳媒房產中心】
「這個地方我們家用了30幾年，社區從沒人講話，難道不算我的嗎？」
這句話，是許多住在老公寓一樓或擁有店面的屋主心裡的真實想法。他們在門口搭雨遮、圍欄杆、掛招牌，甚至出租賺錢，把原本屬於社區的公共空間當成自家財產。然而，最近一份法院判決，用超過新臺幣400萬元的驚人賠償金額，徹底打破了這個「常識」。
三年社區空間保衛戰
事情發生在台北市一個大型社區。陳姓屋主擁有地面層及地下層店面，多年來將原本屬於全體住戶的空間劃為己用。他不僅在門前法定空地架鐵門作私人車位，也將地下梯間、機房、逃生通道出租給連鎖超市、婦幼用品店及文具行作營業倉庫或出入口。
管委會多次溝通未果，最終提起訴訟，這場官司一打就是三年，最終法院判決讓所有被告付出了慘痛代價。
法院三大判決重點
1. 長期使用不等於合法
陳姓屋主辯稱使用超過三十年，社區未反對，應視為默許。法院認為：沉默≠同意，單純容忍不代表全體住戶把公共空間送給你。要成立合法默示權利，門檻高，時間久遠不夠。
2. 房東無權，房客也要賠
連鎖商店雖簽正式租約，但法院指出：屋主沒有權出租這些公共空間，合同自始不成立。即便商家不知情，也須返還占用利益。
3. 管委會依法維權合法
法院認定，管委會依社區規約及大會決議維護共有財產，非濫用權利。
分管協議：合法使用的關鍵
法院特別指出，分管協議是判斷使用合法性的核心。這種協議明確規定每戶可專用的公共空間，如車位、倉庫或騎樓。
本案中，陳姓屋主沒有分管協議或大會決議，擅自占用公共空間，法律上屬侵占。
法院提醒：有協議在手，你才真的有權使用；沒協議，即便使用三十年，也不算你的。
分管協議不只保護住戶，也讓管委會依法維權有依據，避免未來爭議或非法出租。
慘痛代價：返還+賠償
判決結果非常嚴格：
陳姓屋主須拆除圍籬、恢復原狀，賠償社區超過172萬元不當得利，返還前每日支付185元使用補償金。
連鎖超市須拆招牌、賠近170萬元，占用前每日支付242元。
其他商家也被判賠數十萬元。
賠償金是依當地商業空間租金行情回溯五年計算，還不含律師費、時間與精神耗費。
這個案例提醒住戶、投資客與商家：
購屋者：購買一樓或帶庭院、空地的物件，務必確認契約明確寫入專用空間，否則可能成為法律未爆彈。
住戶與管委會：遇到違規占用應明確表態並留記錄，沉默不代表默許。
承租商家：簽約前確認房東出租範圍合法有效，否則營業利益可能不保。
法院判決明確傳達：公共的歸公共，法律的歸法律。將公共空間私用，無論出於誤解、習慣或投機，都是累積「隱形債務」，最終會由法律一次結清，代價沉重。
