第三戶房貸利率3%只是「地板價」！專家：自營商被開3.5%也是剛好而已
文／呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長
最近一位自營商朋友跟我抱怨，名下已經兩間房貸，第三間預售套房準備對保，建商配合銀行開出「利率3%以上、成數3成、開辦費1萬元」的條件，他覺得自己被當盤子。
富哥在貸款端看數據看了快二十年，直接告訴他一句話：這不是銀行在坑你，這就是2026年房貸市場的「標準答案」。
央行鐵律：第三戶就是只能貸3成
先搞清楚一件事：第三戶只能貸3成，不是銀行決定的，是央行決定的。
中央銀行第七波選擇性信用管制明訂，自然人第3戶（含）以上購屋貸款，最高成數就是3成，且不得有寬限期。不管你信用再好、收入再高，只要是第三戶房貸，銀行的天花板就是3成。
2026年3月央行雖將第二戶貸款成數從5成調高到6成，但第三戶以上仍然維持3成上限不變。
3成是央行鐵律，不是銀行說了算。
利率3%以上已是「地板價」
再來看利率。2026年整體房貸利率已經明顯走升，官方平均房貸利率約2.322%，但那是「平均數」，不是「你可以拿到的數字」。
富哥直接講實話：第三戶的利率起跳價就是3%。首購族或許還能談到2.3%到2.5%，但第三戶？銀行看到「第三戶」三個字，風險係數直接往上跳，利率不加碼才奇怪。
更何況這位朋友是自營商。銀行審核房貸最討厭什麼人？收入不透明的人。 自營商沒有固定薪轉、沒有每月穩定的入帳紀錄，銀行根本不知道你有沒有能力還錢。網路上就有自營商分享，名下才一間房貸，第二戶就被銀行開到3.5% 。
第三戶拿到3%出頭，已經是行情價了。
開辦費1萬元：過去3千已成歷史
至於開辦費，過去房貸開辦費只有1,000到3,000元，甚至免收的都有。但那是過去，現在不一樣了。
央行信用管制後，銀行放款成本提高、審核變嚴，開辦費已經改以貸款金額的千分之一到千分之一點五計算。以這名自營商貸款約174萬元來算，開辦費落在1,740元到2,610元之間——但他被收1萬元，確實偏高。
不過富哥要說句公道話：開辦費是銀行成本，不是銀行坑你。 銀行要徵信、要鑑價、要審核、要撥款，這些都是成本。1萬元雖然比行情高一些，但對第三戶、自營商這種「高風險案件」，銀行加收費用是合理的風險對價。
富哥給自營商的三個建議
第一，多問幾家銀行，特別是對自營商友善的。
非公股、中小型銀行有時對自營商的審核彈性較大。如果往來銀行有穩定的金流紀錄（如營業稅申報401報表、公司帳戶出入金），可以優先詢問。
第二，準備充分財力證明。
自營商最常被詬病的就是「收入不透明」。備妥近兩年401報表、公司帳戶存摺、個人綜所稅申報證明，讓銀行看到穩定金流，才有機會談到更好的條件。
第三，考慮增加保證人或提供其他擔保。
如果名下有其他無貸款的不動產，或能找到信用良好的保證人，銀行風險評估會降低，有機會爭取到較好的利率。
富哥總結
第三戶房貸3成是央行鐵律，3%以上利率是市場行情。 這不是銀行在坑你，這就是2026年房貸市場的「標準答案」。
富哥在貸款端看了二十年，只能說一句：現在買第三戶的人，本來就不是銀行歡迎的客戶。 銀行歡迎的是首購族、是信用良好的受薪階級。自營商、第三戶、高成數——這三個條件疊在一起，銀行願意借你錢已經是給面子了。
與其抱怨利率高，不如先把財力證明準備好，讓銀行看到你還得起錢。
