房貸愈來愈看「房子身分」！一般宅約7成　工業宅、農地、地上權宅條件落差擴大

M傳媒房產中心／綜合報導

2026年房貸市場持續收緊，不同類型不動產的貸款條件差距愈來愈明顯。一般住宅、工業宅、農地與地上權住宅，即使總價接近，銀行核貸成數、利率與年限仍可能出現明顯落差，特殊產品的資金門檻也因此被放大。

中央銀行與金融聯徵中心相關資料顯示，2026年第1季一般住宅房貸核貸成數大致落在7成上下，整體平均房貸利率約2.46%。央行五大銀行6月新承做購屋貸款平均利率則為2.299%，兩者因統計範圍不同，不能直接視為所有購屋人的實際貸款條件。

一般住宅仍是銀行最熟悉的擔保品，但過去市場常見的「住宅可以貸8成」已不再適合當作固定預期。借款人的所得、信用、負債比、屋齡、區位、銀行鑑價及名下房屋戶數，都會直接影響核貸結果。

工業宅的落差更明顯。市場雖常以「工業宅只能貸6成」概括，但實際並沒有全國統一成數。台中市政府曾公布案例，民眾購買仲介所稱的住宅後，申請新青安時才發現建物謄本用途登記為「辦公室」，無法按照一般住宅條件辦理優惠貸款，最後一般貸款核貸約65%。

工業宅的關鍵不在室內看起來像不像住宅，而在土地使用分區與建物合法用途。登記為辦公室、事務所或廠房的產品，銀行會依用途、流通性及擔保品價值重新評估，核貸成數、利率與貸款年限通常較一般住宅保守。

農地的貸款條件則更加分散。目前主管機關並沒有制定全台統一的農地貸款成數，銀行與農會會依土地位置、面積、臨路條件、持分狀況、農業使用情形、鑑價與借款人財務能力個案審核，因此市場常見的「銀行4至5成」、「農會5成」、「民間9成」都不能直接視為通則。

政策性農貸同樣容易被誤解。全國農業金庫資料顯示，「青壯年農民從農創業貸款」部分適用利率可達1.415%，一般青壯農最高額度500萬元，專案輔導青農最高1,000萬元，但必須符合農民身分、農業經營及資金用途等資格。市場曾出現「農地最高貸8成」的說法，實際涉及特定政策方案，並非所有農地交易都能適用。

地上權住宅則呈現另一種融資限制。2026年6月銀行公會地上權住宅貸款研討會中，兆豐銀行公開表示，目前已有分戶地上權住宅貸款做到約7成、利率約2.9%、貸款20年的案例。

地上權住宅沒有土地所有權，且存在使用權剩餘年限，銀行會額外考量地上權期間、建案位置、未來轉售性及借款人財務條件。即使部分案件已能取得7成貸款，利率與貸款年限仍通常比一般住宅更保守。

同樣總價1,000萬元，一般住宅若核貸7成，自備款約300萬元；工業宅若個案只核65%，自備款就增加至350萬元。農地因核貸條件差異更大，實際資金缺口可能進一步擴張；地上權住宅則除了自備款，還要承受較高利率與較短貸款年限帶來的月付壓力。

2026年的房貸市場已經出現明顯分流。房屋總價相同，不代表資金門檻相同；產品用途、產權型態與銀行對擔保品的接受程度，正在直接拉開購屋人的實際負擔。

資料來源：中央銀行、金融聯合徵信中心、全國農業金庫、農業部、臺中市政府及銀行公會公開資料。