三重壓力夾擊房市 、買賣雙方屏息以待 、庫存爆棚的撐浮大戰
【M傳媒房產中心／綜合報導】
根據統計，9月全台預售揭露量僅2,084件，比去年同期暴跌七成五，六都無一倖免，全面腰斬。財經專家游庭皓形容，現在的市場情況就像「在水裡憋氣」，撐得住的建商繼續挺著，撐不住的已慢慢浮上檯面。
六都待售戶數驚人，台中破6萬戶居冠
中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富 觀察樂居網的供給量，全台二手屋待售總戶數高達29萬6,650戶，這個數字相當於一個中型城市的人口規模。
台中以6萬零29戶居冠，幾乎佔了全台的五分之一，台北市也有2萬零702戶，新北3萬7,011戶，桃園3萬3,854戶，台南2萬3,774戶，高雄3萬3,316戶仍未消化。這些驚人的待售數字背後，反映的是市場供需的嚴重失衡。呂崑富指出，雖然房市買盤明顯縮手，但開工量卻一路墊高，造成「預售賣不動、現金流堆積」的窘境。
「簡單來說，土地、營造與融資成本都壓下去了，結果屋子賣不出去，錢就只能堆在庫存上。」一位不願具名的建商財務主管透露，「資金周轉天數已從90天拉長到180天，壓力非常大。」
三重壓力：量凍、價撐、庫存高的死亡交叉
呂崑富分析，現階段房市呈現「量凍、價撐、庫存高」三重壓力。這三個因素形成的「死亡交叉」，正在侵蝕建商的獲利能力與現金流。大型建商依靠品牌知名度及話題案，還能維持一定銷售，但中小建商則壓力巨大，資金鏈脆弱，已開始採取延後開案、拉長工程期、低首付或彈性付款等方式自保。這種「保命打法」的核心是盡量延緩資金壓力，等待市場回溫。游庭皓直言，這不是立即會爆裂的危機，但若拖得久，市場就像長時間憋氣一樣，撐得住的還能撐，撐不住的則陸續浮出水面。
市場人士分析，現在建商分三種：一是現金充足的大型建商，趁機撿便宜土地；二是中型建商，縮小規模求生；三是體質不良的小建商，等待被購併或轉手。
建商求生術：從「衝量思維」轉向「現金流為王」
面對市場寒冬，建商的經營策略正在徹底轉變。呂崑富表示，過去「大量推案、快速周轉」的衝量思維，已被「現金流為王」的保守策略取代。中小建商不得不調整策略，「保命打法」成為主流，包括分期付款、彈性付款，甚至拉長工程進度。
一位代銷業者透露，「現在市場上出現了很多『先住後付』的方案，就是先支付少量頭期款，其餘款項等一、兩年後再開始支付，這在過去市場熱絡時根本不可能見到。」這種策略雖然有助於減輕購屋者初期壓力，但對建商而言，卻是犧牲未來現金流換取現在的生存空間，風險不容小覷。
全球鏡像：中國房市調控的警示
台灣房市的困境並非特例。中國房地產市場也正面臨類似挑戰，根據摩根大通研究部的分析，2023年中國新房銷售下降17.3%，新房開工下降21.4%，房地產投資下降9.6%。
中國政府為穩定市場，推出了「三條紅線」政策，嚴格控制開發商負債水平。這項政策導致許多高槓桿開發商出現流動性危機。
台灣雖未實施類似「三條紅線」的嚴格管制，但央行的選擇性信用管制與銀行的自主緊縮，已達到類似效果。值得注意的是，中國方面意識到問題嚴重性後，正計劃推出1萬億人民幣的一攬子計劃，用於支持包括保障性住房在內的「三大工程」，這相當於2023年房地產投資總額的9%。
冰河期生存指南：買賣雙方的策略調整
呂崑富提醒，對於當前市場環境，買賣雙方都需要新的生存策略。對建商而言，控制現金流、減緩推案步調是關鍵；對購屋者來說，則迎來了難得的議價空間。專業人士建議，買方可以關注建商的資金壓力指標：包括銷售率是否持續低迷、是否有大量餘屋待售、以及是否頻繁推出優惠方案。「現在市場上已經可以看到一些讓利案，雖然降價幅度不明顯，但透過傢俱裝潢補貼、管理費減免等方式，實質價格已經有所鬆動。」一位房產顧問分析。對於有剛性需求的購屋者，現在反而是仔細挑選、大膽議價的好時機，特別是在餘屋量大的區域，有機會談到比預期更好的條件。
房市何時回溫，市場仍在屏息以待。
呂崑富提醒，關鍵在於供需能否重新找到平衡點，以及央行政策是否能適時提供活水。這場房市冰河期，既是危機也是轉機，它正在重塑台灣房地產市場的體質，也重新教育買賣雙方：房子不只是一項投資，更是需要謹慎以對的重大決策。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富
中華民國不動產金融知識發展協會理事長
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題
知識傳媒 貸款達人 粉絲專頁 https://www.facebook.com/loannews82
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