地上權、養生村、物流倉儲 壽險資金正在改寫產業地圖
【M傳媒／分析報導】
財政部國產署昨（21）日公告今年第五批國有地上權招標，12宗標的合計面積約6.79公頃，權利金底價總計214.5億元，其中最受矚目的是面積逾3.3公頃的台北市松山區「松南營區」土地，權利金底價高達202億元，躋身國有地上權史上第二高，僅次於2020年的世貿三館案，預計11月9日開標。
市場預期，這宗精華區大面積土地將再度吸引壽險業者競逐。回顧過往紀錄，歷年國有地上權標脫權利金前十名中，就有八名是壽險業者，前三大案件權利金均突破百億元，分別是南山人壽以312億元標下的世貿三館、凱基人壽（原中國人壽）以141億元取得的台北學苑，以及凱基人壽今年初以101億元拿下的陸保廠C基地。
壽險業為何對地上權如此情有獨鍾？標下之後，又拿這些土地做什麼？
為什麼壽險業愛地上權？
第一，年期長，契合壽險業的長期負債特性。 國有地上權存續期間長達70年，地租年息率3.5%，對壽險業而言是相對穩健的長期投資選項，尤其精華地段案件常吸引多家業者競相出價。
第二，收益率門檻相對有彈性。 依金管會規定，壽險業不動產投資需符合最低收益率要求。2026年最低保證收益率為2.72%，2027年將進一步調升至2.875%。地上權案在開發完成前不受收益率限制，讓壽險業在資金布局上更具彈性。
第三，地上權取得成本低於所有權，開發利潤空間更大。 以凱基人壽標下陸保廠C基地為例，第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，該案從投資開發到完成「一條龍包辦」，節省外包成本，初估投報率有機會突破3.5%以上，遠高於法定門檻。
壽險業標地上權做什麼？
壽險業取得地上權後，開發方向已從早期單純的商辦大樓，演變為複合式開發，常見類型包括商辦大樓、養生住宅、出租住宅與酒店式公寓、商務旅館與休閒設施等。
凱基人壽陸保廠C基地，大健康生態圈
凱基人壽今年1月以101億元標下台北市陸軍保養廠C基地，溢價率高達51.17%。該基地面積約4,815坪，鄰近台北醫學大學附設醫院及捷運台北101/世貿站，土地使用分區為住三特，可做住宅、教育設施、醫療服務設施、社會福利設施等。
凱基人壽表示，未來計劃以「大健康生態圈」概念，打造台北市中心最具指標性的複合多功能健康園區。丁玟甄分析，該基地鄰近北醫，生活及醫療機能充足，具備打造高品質酒店式公寓或符合高齡化的特色住宅出租的條件。
台灣人壽澄清湖，全國首座養生村
台灣人壽今年6月董事會通過參與高雄市鳥松區澄清湖周邊運動專區都更案，投資總金額上限92.43億元，將於澄清湖畔打造全國首座結合養生村、住宅、商辦、旅館、商場等複合式園區，並取得澄清湖棒球場九年經營權，IRR預估可達4.5%。
該案規劃約200至250間房，主打「跨過馬路即可就醫、走路可至湖畔散步」的優勢，並結合保單服務與優先入住機制，發展退休及健康照護市場，同時規劃商務旅館、出租住宅、健身中心等複合式設施。
壽險業投資版圖擴大
在金管會放寬不動產最低收益率門檻後，壽險資金布局不再只鎖定傳統商辦收租，而是積極延伸至工業地產、地上權開發、政府促參公共建設，甚至將投資觸角延伸至長照、醫療等基礎建設領域。
瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉指出，壽險業者已從被動的租金投資轉向主動的「開發型投資」，物流倉儲與產業廠房成為首選目標。以2026年壽險業不動產投資最低投報率2.72%來看，倉儲物流型產品投報率落在3.5%以上相對具有吸引力，尤其冷鏈物流的租金行情更具優勢。
M編觀察：
壽險業大舉搶進地上權，從政府角度來看，確實達到活化國有土地、挹注財政收入的目的。以松南營區為例，202億元的權利金底價，若順利標脫，將為國庫帶來可觀收入。從壽險業角度來看，地上權70年期的長期收益，正好匹配其保單的長期負債結構。
但值得思考的是，當地上權市場幾乎被壽險業壟斷，其他產業的參與空間在哪裡？ 歷年前十大地上權標案，前九案全是壽險業。壽險業資金雄厚、對精華地段出價能力強，中小型開發商根本無力競爭。長期下來，精華地段的開發主導權，將集中在少數壽險集團手中，這對都市發展的多元性未必是好事。
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