豪宅線政策失靈？五大結構性問題曝 央行政策一致性受考驗
【M傳媒／分析報導】
央行17日宣布第二戶購屋貸款成數從6成放寬至7成，換屋族迎來政策利多。但豪宅線不調整，換屋族的困境就沒有真正解決。這條13年未調的政策紅線，正在制造五個結構性荒謬。
豪宅線是都更的隱形殺手?
台北市精華區的老舊公寓，土地價值高，都更後分回的坪數往往不多，但總價可能因單價上漲觸及豪宅線。
建商在整合都更案時，必須把豪宅線納入產品規劃，導致規劃受限、利潤壓縮，最終影響都更推動意願。
豪宅線打到中產?
真的豪宅客，口袋深、現金多，根本不受貸款成數限制。被豪宅線卡死的，是自備款有限、需要貸款的換屋族與中產家庭。
用總價定義豪宅，註定過時?
用「總價」認定豪宅，在房價上漲時期，會不斷把更多普住宅納入豪宅管制。合理做法是用單價認定，或至少建立動態調整機制，讓豪宅線與房價指數連動。
豪宅線逼建商蓋小宅?
建商為避豪宅線大推小坪數產品。結果是：想換大坪數，被豪宅線卡死；想避開豪宅線，只能換小坪數；市場上大坪數產品需缺。
豪宅線不只影響需求端，也影響了供給端。
央行不放豪宅線?
央行一方面說要協助自住換屋，另一方面卻維持豪宅線不變，讓換屋族因總價踩線而被迫準備7成自備款。政策工具之間沒有協調，換屋族被兩套政策卡死。
M編觀察：
豪宅線設計，初衷是風險控管，這個目標值得肯定。但13年不調整，確實已與市場現實脫節，導致五個結構性荒謬：
第一，都更被卡死。 都更後總價觸及豪宅線，住戶換不起，都更推不動。
第二，中產被犧牲。 豪宅線打不到有錢人，只打到需要貸款的中產換屋族。
第三，定義已過時。 用總價認定豪宅，在房價上漲時期，只會把更多普通住宅納入管制。
第四，供給被扭曲。 建商被迫蓋小坪數，換屋族找不到大坪數可換。
第五，政策不一致。 央行放寬第二戶，卻不放寬豪宅線，換屋族被兩套政策卡死。
豪宅線該檢討了。 不一定要廢除，可以建立動態調整機制，讓門檻與房價指數連動，並考慮分區調整或改以單價認定。這樣既能維持高總價市場的風險控管，又能避免誤傷自住換屋族。
豪宅線檢討，不該被簡化為「打房」或「放水」，而該被視為政策精緻化一環。讓自住買得起、換屋換得起、投機炒不起，才是健康房市政策。
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