預售屋賣不動，房價卻撐住！全台13.7萬戶待售　房市考驗「新舊屋價差」

【M傳媒／分析報導】

台灣預售屋市場正出現一個值得關注的變化：成交量大幅萎縮，新建案價格維持高檔，待售住宅卻持續累積。

馨傳不動產智庫執行長何世昌日前在《房市讀懂了》節目指出，2025年全台預售屋成交量較2024年減少約67%，2026年上半年買氣仍然疲弱。

但從另一個角度觀察，目前房市最大的考驗，可能已從成交量下降，轉向高價新屋與購屋負擔之間的落差。

全台13.7萬戶待售　台南、高雄去化估逾6年

永慶房產集團2026年7月公布的市場調查指出，全台預售建案待售餘屋達13.7萬戶，其中七大都會區占11.5萬戶、約84%。

以2025年全年預售交易量作為銷售速度估算，台南、高雄待售餘屋需要超過6年才能消化。

這項推估反映目前供給與成交速度的落差，實際去化時間仍會隨新案推出、銷售速度及供給調整而改變。

節目中提及的中南部建案「賣20年賣不完」，則是主持人轉述個別代銷業者的說法，並非全區市場的統計結果。

新屋比中古屋貴逾8成　台中價差最明顯

目前市場另一項值得關注的數據，是預售屋與中古屋的價格差距。

永慶房產集團分析2020年至2026年實價登錄發現，七大都會區新舊屋價差持續擴大。

2026年預售屋與中古屋平均單價差距

永慶房產集團統計，約略幅度

台中市逾80%

台南市約70%

高雄市約70%

桃園市不到50%

資料來源：永慶房產集團2026年7月市場調查。不同屋齡、產品及區位的平均價格比較，並非同質住宅溢價。

這代表同樣的購屋預算，在預售屋與中古屋市場可能取得截然不同的居住空間。

新建案具有屋齡、設備及規劃優勢，中古屋則提供不同的總價與地段選擇。價差擴大，也讓購屋者面對更明顯的產品取捨。

預售價格撐盤　成屋已出現修正

內政部2026年第1季住宅價格指數顯示，全國住宅價格年跌3.48%，其中台中下跌6.17%、高雄下跌5.70%。

國泰房地產指數則顯示，2026年第2季新推建案相較前一季呈現價穩量增，但與去年同期相比，仍是價穩量縮，全年市場持續處於整理格局。

兩項數據反映不同住宅市場的變化：既有住宅價格已經調整，新推建案成交價格則維持相對穩定。

M編觀察

過去房市熱絡時，新建案持續推高價格，購屋需求支撐銷售速度。如今成交量下降，供給累積，高價新屋與中古屋之間的選擇差異更加明顯。

未來觀察房市調整，除了成交量與房價，更需要同步追蹤待售戶數、建案銷售率、新舊屋價差及實際議價幅度。

這些數據能更完整呈現住宅供給與購買能力之間的變化，也能辨別市場是透過銷售速度、價格調整，還是產品規劃來重新取得平衡。

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