山哥看房市》台股一周漲1106點、六都7月重返2萬棟　房市最壞時刻過了？

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

最近市場出現兩個值得注意的訊號。

第一，台股8月首周雖然劇烈震盪，但從7月31日43,119.75點，到8月7日收44,225.91點，一周仍上漲約1,106點、2.57%，重新站回44,000點。

第二，六都7月建物買賣移轉合計約20,506棟，比6月18,306棟增加約12%，較去年同期也增加約8.8%，重新站上2萬棟關卡。

山哥認為，這些數字至少透露一個訊號：房市最恐慌、最冰凍的階段，可能正在慢慢過去。

但我要先說清楚，這不是叫大家追房，更不代表房價準備全面大漲。

量回來了，市場開始解凍

今年1至7月六都移轉約11.79萬棟，與去年同期相比，年減幅已縮小到1%以內。

去年市場最冷的時候，是買方不敢買、賣方不願降、銀行又緊縮貸款，整個市場幾乎凍住。

現在開始不一樣。

央行今年3月已把自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成調高至6成，雖然仍沒有寬限期，但對部分換屋族來說，自備款壓力確實降低一些。

市場也開始出現更多賣方願意談價、買方願意出價的情況。

對房市而言，價格漲跌是一回事，有沒有人願意重新坐上談判桌，才是市場能不能恢復正常交易的關鍵。

台股大漲，「股轉房」開始出現？

另一個值得注意的是股市財富效應。

台股今年維持高檔，山哥在第一線確實看到部分買方把股票獲利、科技業分紅或獎金拿來補足買房頭期款。

但必須強調，目前沒有官方數據可以證明已經出現大規模「股轉房」。

比較精確的說法是：股市上漲形成的財富效應，正在部分購屋族身上發生。

原本差100萬、200萬元自備款的人，有了股票獲利或分紅，就可能重新回到房市。

這股力量未必讓房價大漲，但可能形成市場底部支撐。

青安3.0上路，首購再多一股力量

8月1日起青安3.0正式上路，一般最高貸款1,000萬元，新婚家庭最高1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元。

符合資格者，在目前利率條件下，前3年一段式機動利率最低約1.775%。

對真正的首購、新婚與育兒家庭來說，確實能降低部分購屋資金壓力。

不過，7月移轉量增加不能直接算在青安3.0頭上，因為政策8月才正式實施。真正效果，還要觀察接下來幾個月。

自住客現在可以買嗎？

山哥的答案很簡單：

可以開始認真看，但不用搶。

現在跟前幾年最大的不同，是買方有選擇、有時間，也有比較大的議價空間。

如果工作穩定、頭期款足夠、每月房貸控制在可以長期負擔的範圍，而且房子符合未來5至10年的生活需求，就沒有必要天天猜最低點。

反過來說，如果要靠信貸補頭期款、收入不穩，或買完房後現金幾乎歸零，就算市場真的築底，也不值得勉強進場。

山哥：不是叫你追房，是別永遠等最低點

7月六都重新站回2萬棟，是一個正面訊號，但建物移轉本身存在簽約、交屋到登記的時間差，也可能受到新屋交屋潮影響，所以不能單憑一個月數字就宣布房市反轉。

山哥目前比較傾向的判斷是：

交易量開始恢復、價格持續盤整，市場正在從極度悲觀走回正常議價。

對投資客來說，信用管制、利率與租金報酬仍要精算；但對真正的自住客來說，現在反而是一個可以慢慢看、勇敢談、認真選的市場。

買房不是猜明天的K線，而是決定未來10年的生活。市場最熱的時候不用追，市場最冷的時候也不用怕。真正適合自己的房子與可以負擔的價格，比猜最低點更重要。

編輯註：本文為作者個人房市觀察與評論，不構成投資建議；建物買賣移轉棟數受簽約、完工及交屋時間差影響，不宜單以單月數據認定房市已完成反轉。