房貸「越還越長」！平均貸款期數突破25年，高房價低利率釀未爆彈
30年房貸成新常態，銀行資金周轉拉警報，10家銀行不動產放款比率逼近30%法定上限
近期房貸市場緊縮狀況引發廣泛關注，許多民眾憂心是否面臨系統性金融危機。然而深入分析會發現，當前房貸緊張狀況並非突然發生，而是台灣獨特的「高房價、低利率、多資金、樂投資」環境長期積累的結構性問題。
根據聯徵中心最新數據，2023年第4季平均貸款期數已正式突破300期（超過25年），意味著30年房貸已逐漸成為市場新常態，與過去平均7.5年還清貸款的狀況形成強烈對比。
高房價、低利率、投資套利的三重夾擊
這種轉變來自多重因素的複雜交織。高房價使民眾購屋門檻大幅提高，只能透過拉長還款期來減輕每月負擔；低利率環境（儘管近期上升，但7月五大銀行新承做房貸利率為2.303%）則降低了提前還款的誘因；更重要的是投資套利空間的存在，當房貸利率低於3%，而高股息ETF殖利率動輒5%以上，理性選擇自然是將資金投入投資市場而非提前償還房貸。
銀行體系面臨流動性壓力
這種「能拖則拖」的還款模式對銀行體系產生了深遠影響。本金回收速度放緩導致銀行資金周轉困難，加上央行對不動產放款集中度的管制（依據《銀行法》第72-2條，銀行辦理住宅及企業建築放款總額，不得超過存款總餘額與金融債發行額的30%），使得銀行承作新貸款的空間受限。此外，今年面臨最大交屋潮，房貸需求湧現，進一步加劇了銀行體系的資金壓力。
台灣獨特金融環境
與國際相比，台灣的情況尤為特殊。美國雖然30年房貸是標準配備，但利率長期維持在6%左右，高利率迫使借款人謹慎考慮還款能力，套利空間有限。日本雖然也是超低利率環境，但少子化和人口外流等結構性問題降低了房地產投資誘因。唯獨台灣結合了「高房價、低利率、多資金、樂投資」的獨特條件，形成房貸與投資市場間的套利通道。
深層風險正在積累
這種結構正在產生深層風險。房貸還款期拉長並不意味著風險消失，只是將壓力分散到更遠的未來。同時，銀行面臨的流動性壓力也反映在房貸申請上，2024年以來，許多購屋族遭遇「貸不到款」、「貸款成數不足」或「必須排隊等額度」的窘境。金管會銀行局截至2024年6月底的資料顯示，全台已有10家銀行的不動產放款比率超過27%，逼近《銀行法》第72-2條的30%上限，這解釋了為何下半年申貸民眾普遍感覺貸款變難。
央行強化管理措施
央行自2024年8月起要求國內銀行自主提出「房貸降溫計畫」並逐季檢視執行成效。2025年第1季成績單顯示，仍有低於7家銀行未達標，央行將視情節輕重要求補件說明甚至約談銀行主管。這些措施雖然有助於控制金融風險，但也使得購屋族面臨更高的貸款門檻。
結構性轉變關鍵時刻
房貸市場正面臨結構性轉變的關鍵時刻。拉長還款年限雖然暫時緩解了購屋者的每月負擔，卻也推遲了潛在的金融風險。真正需要思考的不是單純調節利率，而是如何從制度面解決高房價、低利率與投資行為之間形成的矛盾循環。隨著央行持續管控不動產放款集中度，銀行與借款人都需要適應這個新常態，在資金效率與風險管理間取得平衡。未來市場的穩定，需要更全面的制度設計而非僅靠單一政策調整。
