房貸「慢還」新趨勢！寬限期用好用滿，銀行回收金流大減逾20億
低利時代＋高息ETF吸金，房貸提前清償比例驟降，平均還款期拉長至25年以上
房貸市場正經歷一場寧靜卻深遠的變革。過往民眾積極提前償還房貸的景象已逐漸消退，這股趨勢正在悄然重塑銀行體系的資金循環與房貸供應模式。近期公股銀行觀察到一項顯著變化：房貸戶提前還款的比例正在下降。這不僅意味著銀行每月能夠回收的資金減少，更直接衝擊銀行的房貸承作量能。據透露，有大型行庫每月收回的房貸攤還金額，已從過去的80餘億元大幅降至60餘億元。
還款行為模式轉變
銀行內部數據顯示，過去房貸戶為了減輕利息負擔，通常有餘裕資金時便會提前償還本金，平均約7.5年就能還清房貸。然而，如今這種模式已明顯改變，平均清償時間向後延長。民眾不僅將寬限期「用好用滿」，甚至在二、三年寬限期屆滿後，還進一步申請延長。
資金優先流向高收益投資
當前房貸利率處於歷史相對低點是主要原因之一。即便市場房貸利率持續上升，一般首購利率大多仍維持在3%以內。相比之下，高股息ETF動輒提供5%殖利率的產品比比皆是。在利益權衡下，許多人特別是年輕族群，更傾向將手頭多餘資金投入預期回報更高的金融產品，而非提前償還房貸。
新青安貸款政策影響顯著
政策因素也扮演了關鍵角色。「新青安房貸」提供最長五年的寬限期，由於屬政策性貸款，銀行多半不會拒絕客戶的寬限期申請。統計顯示，約有五成客戶使用了寬限期，這對銀行的資金流動產生了深遠影響，不僅占用了銀行額度，也減緩了本金回收的速度。
平均貸款期數創歷史新高
聯徵中心數據顯示，2023年第4季房貸族平均貸款期數已達304期（超過25年），這是自新青安上路以來，平均房貸期數首度連續兩季突破300期。這項數據清楚反映，30年期房貸已超越傳統的20年期，成為市場主流產品。
銀行承作量能面臨壓力
銀行回收的本金減少，直接限制其承作新房貸的能力。再加上央行對不動產放款集中度的管控（即所謂的「緊箍咒」），使得銀行在房貸業務上操作更加審慎。例如，華南銀行就在法說會中明確表示，為了將不動產放款集中度比率從42%以上降至39.4%以內的目標，新作房貸金額將不會超過既有貸款的攤還金額。
市場展望與潛在風險
房貸市場的資金流動性正在放緩，銀行同時面臨資金回收速度減慢與監管要求從嚴的雙重壓力。未來三至四年，當大量的寬限期陸續屆滿，貸款戶能否順利開始償還本金，以及其後的還款狀況，將成為影響市場穩定性的關鍵觀察點，屆時是否會推升逾放比率，值得密切關注。
