「以房養老」需求激增42%！退休族靠房產變現銀行搶攻新藍海

「以房養老」需求激增42%！退休族靠房產變現 銀行搶攻新藍海

2025年第二季，台灣「以房養老」貸款業務迎來爆發性成長。根據金管會最新統計，商業型不動產逆向抵押貸款（以房養老）單季核貸件數達340件，較去年同期大幅增長42%，累計自2015年底開辦以來，總核貸件數已突破9,642件。這項數據不僅反映國人對「以房養老」的接受度提升，更凸顯在政府打炒房政策下，銀行積極轉向不受限貸令規範的業務，使得以房養老成為金融市場的新寵。

群洋國際地產集團總經理張惠山說明，「以房養老」是一種專為高齡者設計的金融商品，讓擁有房產但缺乏現金流的退休族，可將不動產逆向抵押給銀行，按月領取生活金，同時保有房屋居住權。由於這類貸款不屬於購屋貸款，因此不受《銀行法》第72-2條的放款上限限制，成為銀行在房市緊縮政策下的重要業務突破口。

市場趨勢：北部女性最青睞 平均貸款金額突破700萬

深入分析以房養老市場，可發現兩大鮮明趨勢：

1. 地域集中大台北：目前累計9,642件核貸案中，高達4,772件來自北北基，占比近50%，顯示大台北地區因房價高、資產價值明確，屋主變現意願更強。

2. 女性占比近6成：由於女性平均餘命較長，且經濟自主意識提升，57.5%的申貸人為女性，遠高於男性的42.5%。

此外，平均每案貸款金額也從去年的478萬至667萬元，今年全面突破700萬元，顯示銀行對房產估值趨於樂觀，退休族可獲得的資金流更加充裕。

銀行策略：避開限貸令 加速核貸

在央行連續祭出信用管制、緊縮房貸成數後，銀行業者紛紛調整業務方向，轉向不受政策限制的「以房養老」市場。由於這類貸款不計入不動產放款天條，銀行可更靈活運用資金，甚至加快審核流程，吸引更多高齡客戶。

現代長者觀念開放，加上少子化影響，越來越多人選擇「自給自足」的退休模式，既不願變賣房產，也不完全依賴子女供養，使得以房養老成為理想的財務規劃工具。

未來展望：政策鼓勵＋人口老化 市場持續擴張

隨著台灣邁入超高齡社會，金管會持續鼓勵銀行擴大以房養老業務，並結合信託、保險等配套措施，提供更完善的退休金融服務。專家預估，在少子化趨勢不變、房市政策未鬆綁的情況下，以房養老市場將持續成長，未來可能進一步擴展至中南部，並發展出更多元化的撥款模式。

群洋國際地產集團總經理張惠山表示，對退休族而言，以房養老提供了一種「房產變現、居住權不變」的彈性選擇；對銀行來說，則是突破限貸瓶頸的新藍海。這場由政策、人口結構與金融創新共同驅動的變革，正悄然重塑台灣的高齡經濟生態。