新北房市冰火兩重天！鶯歌餘屋暴增47％ VS 中和逆勢去化13％
新北房市驚現「鬼城v.s.黃金城」！鶯歌新屋慘淪票房毒藥 中和捷運宅卻在偷偷漲價
2024年是新北房市極度分化的一年。根據內政部最新統計，在央行第七波信用管制實施後，新北市各區5年內新成屋待售量出現戲劇性變化：鶯歌區待售量暴增47%，增加261戶；相反地，中和區卻減少13%，減少198戶，成為新北市銷售去化最理想的區域。房產達人 張惠山 表示，這一增一減之間，折射出當前房市最真實的冷暖寫照。
信用管制下的市場震盪
台灣房屋集團趨勢中心觀察發現，2024年第4季六都屋齡5年內的待售物件中，新北市存量達20,542宅，總量居六都之冠。若與2024年第2季的20,452宅相比，整體增加90間。進一步分析新北市各區表現，待售新成屋存量最多的是板橋，2024年第4季有3,526宅。但半年間增加幅度最多的區域卻是鶯歌區，增幅高達47%，其次為新店區、三重區，這些區域在下半年都增加了超過200間待售新屋。這種「蓋的速度大於賣的速度」的現象，在信用管制後顯得格外明顯。
鶯歌的供過於求困境
鶯歌區新屋銷售遲緩的原因可歸結於「供給快速成長，但需求有限」。捷運三鶯線動工雖然帶來話題和利多，促使建商積極推案，但當地自住買盤主要以區域內的剛性需求為主，外來人口導入不足。另一個關鍵因素是「比價效應」。鶯歌的生活圈鄰近桃園，購屋者容易將當地房價與桃園進行比較，導致去化速度有限。市場期待隨著三鶯線預計在2025年底通車，通車前有機會陸續消化一些案量。
中和區的穩健去化模式
與鶯歌形成鮮明對比的是中和區的表現。2024年下半年，中和區待售量減少198宅，減幅達13%。這種去化速度比新增速度更快的現象，同樣出現在八里區和土城區，這兩區也有約1成的減幅。中和區能夠有效去化待售物件的關鍵在於其「成熟發展與穩定需求」。中和區發展成熟，人口密集，自住剛性需求強，租賃需求也多，市場發展基礎厚實。加上中和素地有限，位置好的捷運沿線可開發土地稀少，因此供給以高屋齡物件居多。
房產達人 張惠山 指出，5年內的房子只要價格與實價登錄行情差不多，就很容易成交，尤其是捷運沿線或市中心精華區段。新案受供不應求之惠，買氣與價格表現都相當平穩。
區域認同度與客群分析
中和區的另一個優勢是「居民在地認同度高，換屋動能強」。觀察線上新建案銷售反應，位於連城路的指標案「和御」就有5-6成比例為中和當地客，其他還包括板橋、萬華的外溢客群。這種強烈的區域認同感和穩定的本地客源，為中和房市提供了堅實的支撐。
市場展望與建議
房產達人 張惠山提醒，新北房市這種分化現象預計還將持續一段時間。對於購屋者來說，這種市場環境反而提供了更多的選擇機會和議價空間。在鶯歌等供過於求的區域，買方可能有較大的議價優勢；而在中和等需求穩健的區域，房價則可能保持相對穩定。投資人應注意，捷運等交通建設題材雖然能帶動區域發展，但最終還是需要實際需求支撐。鶯歌區在三鶯線通車後，是否能真正吸引外來人口入住，將是決定當地房市能否好轉的關鍵因素。
張惠山(山哥來了)
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