信用 800 分也不保證貸得到房？銀行不說的 DIR 審核真相

中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富 撰寫

大家申請房貸前，最常做的一件事就是盯著聯徵分數，甚至想衝到 800 分，心想：「有這分數就能貸到理想成數、利率最優！」但你真的搞懂了嗎？其實，信用分數只是入場門檻，決定你能貸多少錢、利率多低的，主要還是 DIR（月負債比）跟房子本身條件。

信用分數真的那麼重要嗎？

先搞清楚，信用分數在信貸和房貸的影響完全不一樣。信貸沒房子當抵押，分數差一點利率可能就差 0.25%~0.5%，還算合理。
可是房貸有房子作抵押，只要 650 分以上、沒遲繳、沒亂用循環利息，基本就能過審。衝到 800 分真的有差嗎？利率或貸款成數大幅提升？答案可能讓你失望——決定權其實在你的財力和房子本身。

DIR 才是銀行算你能貸多少的關鍵

DIR（Debt Income Ratio，月負債比）是銀行算你還款能力的核心公式：

每月債務支出 ÷ 月收入 × 100%

銀行通常希望 DIR 控制在 60% 以下。超過這個比例，再高信用分、再高收入也沒用，貸款額度可能被砍，或者銀行會要求先清掉部分債務。

很多高薪族以為收入夠高就能貸很多錢，但踩雷的地方在於信貸。短期高額月付直接壓縮 DIR 空間。例如月付 1.5 萬的信貸，銀行可能直接認定你可貸額度少了 400 萬，這是不是有點讓人傻眼？

房子條件決定貸款上限

房貸本質是抵押貸款，銀行要確保借款人繳不出錢時，房子能變現回收資金。
所以房子的地段、屋齡、屋況直接決定貸款成數：

• 蛋黃區的新屋或地段好、屋況佳 → 鑑價接近成交價，貸 8 成沒問題

• 偏遠、高齡、海砂屋、靠工業區 → 即便信用再好，鑑價可能只有成交價 6~7 成

首購族常常湊不夠自備款，差額就從哪來？這是不是銀行想讓大家先掏腰包？

房貸審核權重，你真的知道嗎？

實務上，銀行審核房貸的權重大約這樣：

• DIR（月負債比）：55% → 決定核貸額度

• 房子條件：30% → 成數上限

• 信用分數：15% → 決定入場資格

你只拼信用分，忽略自己 DIR 過高，或者不去了解房子鑑價狀況，最後可能連「過審」都不一定。

先問自己這幾個問題再看房

• 名下所有債務月付金，佔月收入幾成？

• 目標房子在銀行鑑價能貸到多少？

• 你的 DIR 超過 60%，銀行會怎麼裁你？

別再以為信用分 800 就能拿到理想房貸。財力、負債、房子缺一不可，DIR、房屋條件、信用三者你真的都算過了嗎？還是最後發現，「信用再高也沒用」？