紅單消失後更亂？ 封閉群組「課程」包裝炒房 政府監管牛步挨批
【M傳媒房產中心】
最近房產社群又熱起來了，這次不是三房二房的價格戰，而是「紅單」炒作消失後的新招。
你在手機裡加入一個看似「理財課程」或「稅務規劃」的LINE群組，聽老師分析房市前景，背後可能早就有人在偷偷操作預售屋銷售了。
2021年政府修《平均地權條例》，明文禁止預售屋紅單轉售、重罰違規，當年紅單炒作盛況才告一段落。
但如今，這種炒作並沒有消失，只是從案場搬到手機裡，換了個更隱蔽、包裝更精緻的形式，封閉群組潛銷，還打著理財、稅務的旗號，慢慢把購屋者拉進坑。
從紅單到群組：炒房模式升級
「誰還在用紅單？那太老派了。」一位房產業內人士說。現在最活躍的預售屋銷售前線，是那些號稱「資產配置」、「被動收入」的群組。
操作模式高度制式化：
引流入群：免費理財課程或稅務講座吸引潛在購屋者。
建立信任：長期分享市場資訊，塑造自己是專業可靠的「老師」或「學長姐」。
釋放機會：適當時機私下透露「限量專案」或「原始承購價」。
撇清責任：強調自己只是「分享好案、幫網友把關」，從不直接說在賣房。
參加課程的網友透露，「感覺他不是在賣房子，而是在指點你一條明路。」
但實際上，錢和風險都可能悄悄流向私人帳戶，合約也可能不是政府備查標準，風險高得驚人。
監管難題：政府看得到、卻管不到
地方地政局官員坦言，這種群組法律定性難：「如果沒有直接收佣金，群組管理者很難算是經紀人。」再加上蒐證門檻高，行政稽查不容易介入。
換句話說，政府知道這事，但要等哪一天真的爆爛尾樓、捲款跑路，才會出手？
風險提醒：爛尾樓與系統性壓力
業內人士指出，建商資金壓力大時，透過任何快速管道銷售回款都是動機。近期已有市場傳聞，部分建案資金斷鏈、工程停擺。如果透過群組買房，萬一建案爛尾，消費者可能求償無門，群主也只要一鍵解散群組，責任全撇清。這種情況大規模發生，可能影響金融穩定甚至演變成社會事件。
專家建議：自我保護是最強防線
消基會張欣民委員提醒：
購屋一定要確認契約是否備查、建案是否取得建造執照。
價金必須匯入受銀行監管的履約保證專戶，而非私人帳戶。
群組裡的「限量好案」千萬別心急，自己查清楚再下手。
「居住正義不能只靠低價口號，」張欣民說，「當炒房從實體案場移到虛擬社群，監管工具也必須跟上。」
問題來了，你為什麼會加入這種群組買房呢？
