張惠山 租屋市場生存戰！社群十大租屋糾紛，你踩過雷了嗎？
日盈不動產 社會住宅包租代管 總經理 張惠山(山哥)
大家好，我是日盈不動產的張惠山，大家都叫我山哥。在房地產這行打滾三十年，從第一線房仲到現在投身社會住宅包租代管。我看過太多人為了找個安身立命的地方，最後卻搞得身心俱疲，甚至人財兩失。說實話，這個市場真的沒有大家想得那麼單純。
最近，有剛出社會的年輕人急著找房子，被網路上「超低租金、精美照片」吸引，二話不說就先匯了訂金，結果到了現場才發現，那個地址根本沒有房子在出租。這就是典型的「幽靈房源」詐騙。2025年，全台租屋詐騙報案超過1500件，這種事幾乎每天都在上演。
市場很冷，但房租很熱，房東和房客之間的摩擦與不信任，真的比往年都嚴重。很多糾紛，其實都藏在十大最常見的租屋地雷裡。
地雷一：押金無故被扣，退租變噩夢
這絕對是第一名。牆壁一點點污漬、家具正常的磨損，都可能成為房東扣押金的理由。有些甚至用「提燈定損」的方式來挑毛病。法律雖然規定房東沒正當理由不能扣押金，但很多房客覺得舉證困難、打官司太耗時，最後往往只能摸摸鼻子認了。
地雷二：惡意欠租的「租屋蟑螂」，房東的噩夢
換個角度，這也是房東最怕的。遇到一住進來就不付租金、甚至惡意破壞房屋然後消失的房客，走法律途徑趕人，從訴訟到強制執行，耗上半年甚至一年是常態。期間房子不能住、不能租，損失慘重。有些房客甚至一邊欠租，一邊領著政府的租金補貼，這不是「租屋不用錢還賺錢」嗎？
地雷三：租金補貼引發的衝突
政府推出補貼，原意是幫租客減輕負擔，立意良善。但在實務上，卻可能引發意想不到的衝突。房東擔心被追溯稅金，常常在租約到期後，就用「你有補貼」當理由漲租金，反而形成一股「漲租暗流」，把政策的善意抵銷掉了。2025年，這件事在各大租屋社團裡吵得最兇。
地雷四：「照騙」與詐騙，是租屋的第一個陷阱
這就是我一開始講的情況。精美的裝潢照、低於行情的價格，目的就是要你先匯訂金或「看屋費」。很多人沒看到實體，錢就出去了，最後才發現自己成了詐騙案的苦主。
山哥提醒： 看到好到不真實的物件，千萬別急著匯款。第一步，一定要確認出租人的合法身份。請對方出示房屋權狀或證明文件，最好透過合法業者或政府登記的租賃公司來交易，才能避開二房東或黑網的陷阱。
地雷五：提前解約，押金全被吞
工作調動、家庭因素，租客想提前搬走，房東一句「你違約」，就把整個月的押金全扣下。有些租約裡甚至寫著「無論任何原因提前解約，押金概不退還」，這種條款在法律上很可能被認定不公平。
地雷六：屋況與廣告差很大
看房時燈光美、氣氛佳，住進去才發現馬桶不通、牆壁漏水。老舊房屋的修繕責任歸屬，永遠是房東房客爭執的熱點。在市場供不應求的時候，租客看房時間被壓縮，更容易倉促決定，事後才發現問題一堆。
地雷七：違法隔間套房，安全隱患大
為了多收租金，把陽台、廚房甚至客廳都隔成房間出租，用的可能是易燃材料。一旦發生火災，後果不堪設想，而且這種改裝多半不符合建築和消防法規。
地雷八：二房東捲款跑路
這也是高風險區。二房東可能根本沒經過原屋主同意就轉租，或者用「高收低租」手法（一次收你一年租金，但他按月付給房東），最後資金鍊斷裂，直接捲款消失。你不但會被真正的房東請出門，預付的租金也追不回來。
山哥提醒： 簽約時，再次確認跟你簽約的人是不是屋主本人，或是有權代理的合法業者。如果是透過「個人」轉租，風險真的很高。
地雷九：租客破壞房屋與衛生習慣
房東也怕遇到不愛惜房子的租客。輕則髒亂需要深度清潔，嚴重的可能破壞裝潢、毀損家電，甚至留下滿屋垃圾、廚餘，滋生蟲鼠。退租後的清潔和修繕成本，往往超乎想像。
地雷十：租客影響安寧與租約到期不搬
最後，是鄰里糾紛的根源。租客深夜喧嘩、經常聚會，引來鄰居抗議甚至報警。更麻煩的是租約到期後，租客賴著不走，房東得花費大量時間、金錢，透過訴訟才能把房子要回來。
看到這裡，你可能覺得租屋根本是場「生存遊戲」，對吧？市場偏向房東，租客在急迫的壓力下容易忽略風險；而看似幫助租客的政策，有時卻加劇了雙方的信任問題。
問題的根源與解答：為何需要專業的包租代管？
為什麼糾紛這麼多？因為很多房東和房客，都是「兼職」在做這件事。房東可能有正職，沒時間專業管理；租客也缺乏經驗，看不懂合約陷阱。
這正是政府推動「社會住宅包租代管」計畫，以及像我們這樣的專業公司存在的意義。這個計畫，簡單說就是政府鼓勵我們這些合法業者，當房東和房客之間的專業橋樑，創造三贏：
對房東來說，加入包租代管有三大好處：
稅金省很大：房屋稅、地價稅享優惠，租金所得還有免稅額與費用減抵。
麻煩事政府幫：合約公證費、修繕補助、甚至保險費都有補助。
管理免操心：我們專業團隊負責找優質房客、按時收租、處理所有修繕和糾紛。合約一簽三年，期間保證收租，不怕房子空著。
對房客（尤其是弱勢或年輕家庭）來說：
找到安心好屋：透過合法業者，杜絕幽靈房源與詐騙。
享有租金優惠：能以低於市場的租金租到房子。
獲得居住保障：業者會協助申請政府租金補貼，並確保租約符合法規，住得安心。
我在這行三十年，最大的感嘆就是，一個健康的租賃市場，不該讓房東和房客每天互相提防、活在恐懼裡。與其讓老房子空著，或是讓年輕人冒險踩雷，不如透過一個透明、專業、有制度的方式，讓房子成為提供安穩生活的「家」，而不是糾紛的源頭。
