打擊投資客囤老房？專家建議：房屋稅改用實價登錄課囤房稅
【M傳媒房產中心】
最近在投資圈流傳一個秘密玩法：只收屋齡50年以上、現值低於10萬的老公寓，名下不超過三戶就能免稅。這招讓「囤房稅2.0」的威力大打折扣，變成投資客的合法避稅利器。
根據財政部最新稅籍統計，全台有不少房屋評定現值低於10萬，其中絕大多數是老舊公寓。換句話說，這些老屋在現行稅制下，幾乎成了投資客眼中的「免稅囤房標的」。
10萬現值門檻，成了囤老房的保護傘
現行房屋稅不是看市價，而是地方政府評定的「房屋評定現值」。屋齡超過50年的老公寓，折舊久、地段普通，評定現值很容易低於10萬。根據規定，每人名下低於10萬的房子最多三戶可免稅。
這讓投資客找到漏洞：精挑符合條件的老公寓，名下不超過三戶，就能零成本囤房。即使持有第四戶，也因為評定現值低，即使按非自住稅率課稅，年度稅額通常只有幾百到幾千元，跟可能的都更利益或土地價值相比，幾乎可以忽略不計。
囤房稅2.0，為何打不到老屋？
去年上路的「囤房稅2.0」本來想靠「全國歸戶」和累進稅率（最高4.8%）增加多屋族成本，促進空屋釋出。但執行上卻有盲點：政策主要針對評定現值高的新屋或精華區房子，對老舊公寓幾乎不起作用。
結果就是荒謬現象：一方面政策喊著「居住正義」，對一般住宅設限；另一方面，投資客用規則漏洞以接近零成本大量囤積老屋，等待都更或置換，甚至可能空置不用。政策效果大打折扣，還變相鼓勵投機，與政策初衷完全背道而馳。
根本解方：房屋稅基改成實價登錄
財稅專家指出，根本解方是將課稅基礎從「房屋評定現值」改為 實價登錄價格。
這樣做有三大效果：
消滅免稅漏洞：老屋即使折舊再久，市場成交價遠高於10萬，免稅門檻失效。
真實反映持有成本：投資客囤多戶老屋的稅負將從象徵性的幾千元，升到數萬元甚至數十萬元，避稅誘因消失。
提升稅制公平性：稅負與真實資產價值掛鉤，更精準打擊多屋族，讓囤房稅真正發揮效力。
當然，改革需配套，例如給自住長者設免稅額或優惠稅率，並建立對多年未交易房屋的公正估價機制。
「囤老房避稅」現象，反映出現行房屋稅與市場脫節。當計算基礎仍停留在數十年前的標準上，稅率調整很可能只是隔靴搔癢。要讓囤房稅發揮威力、真正實現居住正義，把稅基與實價登錄接軌，已成無法迴避的必考題。
