高雄新屋去化兩極化！小港、鹽埕逆勢熱銷 楠梓陷庫存壓力
根據內政部最新統計，高雄市2024年第4季待售新成屋達1.39萬宅，年增13.6%，整體去化壓力攀升。然而，在這波房市寒流中，小港、鹽埕與鼓山區卻逆勢突圍，待售量年減幅最高超過三成，展現驚人的去化動能。台灣房屋集團趨勢中心分析，這些區域憑藉成熟生活機能、親民房價與在地換屋需求，成為市場罕見的熱點。
舊城區逆勢崛起 就業剛需撐買氣
小港區以超過30%的去化率奪冠，待售量從500餘宅降至355宅。關鍵在於漢民商圈具備捷運、醫療與完整學區，且新屋單價仍維持2字頭，較鄰近前鎮、苓雅區親民，吸引中鋼、臨海工業區就業人口進場。指標案「錢進高雄2」、「利威康莊大道」近400戶量能快速去化，反映剛需買盤對價格的敏感性。
鹽埕區則受惠亞灣開發與觀光復甦，新屋均價年漲20%，但因基期低，總價仍具吸引力。鼓山區雖為高雄高價區，但美術館、農十六等核心地段需求穩定，去化量減幅達15%。值得注意的是，這三區共同特色是開發飽和、新推案有限，避免供給過剩問題。
反觀傳統熱區如三民、楠梓卻陷入庫存壓力。楠梓受台積電題材推動，前期推案量大，但隨工程進度延遲與房價攀升，購屋門檻已超越在地負擔能力。加上央行限貸令緊縮，第二戶貸款成數降至五成，進一步抑制投資性買盤。
剛需市場當道 價格與機能成決勝關鍵
高雄房市正經歷明顯分化：具備就業剛需、親民價位的舊市區持續去化，而仰賴題材炒作的重劃區則面臨庫存壓力。專家建議，建商應調整產品定位，聚焦總價帶800~1,200萬的首購市場，並強化實用機能而非投資話術。對購屋族而言，與其追逐熱門題材區，不如選擇生活機能成熟、供給稀缺的舊城區，抗跌性與居住性更高。在政策未鬆綁前，這場去化戰役將持續考驗市場的理性與韌性。圖／google map
