預售款限縮三成恐引爆爛尾樓危機？建商憂政策矯枉過正
近期信託公會提案將建商預售款動用比例壓縮至僅剩三成，旨在防止爛尾樓損及購屋者權益。這項提案卻在建商界引發強烈反彈，認為此舉不僅治標不治本，更可能加劇資金斷鏈風險，形成更多爛尾樓。
預售制度雙刃劍
台灣預售屋制度的核心功能是資金融通，讓建商能透過購屋者預繳款項解決營建資金需求。這種模式降低了建商對銀行融資的依賴，節省利息成本，同時讓購屋者以較低價格提前鎖定房產。
若強制將建商可動用預售款壓縮至三成，等同大幅削弱預售制度的融資功能。建商可能被迫轉向更高成本的融資管道（如民間借貸），這些增加的成本最終仍將轉嫁至房價，使購屋者負擔加重。
危老案爛尾癥結
信託公會將爛尾樓歸咎於建商過度動用預售款，但專家指出這可能是倒果為因。危老案容易失敗的關鍵在於基地偏小導致單位營造成本偏高，且常需額外支出整合地主、拆除舊建物等費用。
危老案因基地限制，常面臨格局不佳、車位不足等問題，在市場上的銷售速度與價格均不如大基地開發案。若預售去化緩慢，建商現金流不足，自然容易陷入財務困境。
中小建商危機
這項政策可能對中小型建商造成毀滅性打擊。大型建商或許能憑藉雄厚資本適應新規，但中小型建商往往依賴預售款作為周轉金。資金動用受限可能導致更多建商退出市場，進一步減少供給，反而推升房價。據統計，2025年全台預售可能交屋量高達10萬6924件，其中台中市北屯區、桃園市中壢區是交屋量最大的前兩個行政區。
與其一刀切限制預售款動用比例，建議採取針對性措施：
強化預售款信託監理，確保專款專用，要求建商提款時須提供工程進度證明，避免資金挪用至其他項目
建立建商分級管理制度，依建商財務狀況、過往實績訂定差異化動用標準
推動「完工保證保險」制度，要求建商投保「履約保證保險」，若工程中斷，由保險公司賠償購屋者損失
提供危老案專案融資支持，針對危老重建案，政府可提供低利貸款或信用保證，降低建商資金壓力，同時確保工程順利進行
過度嚴格可能扼殺營建業活力，過度寬鬆則可能損及購屋者權益。
關鍵在於找到平衡點—既能保障消費者權益，又不至於讓合法建商難以經營。這需要更細緻的監管機制和風險分攤制度，而非簡單的資金凍結。房市的健康發展，需要的精準外科手術式的調控，而非大刀闊斧式的全面緊縮。
