新竹房市急凍!地主少賺千萬求成交、建商保守觀望
曾經因竹科效應而房價勢如破竹的新竹地區,如今正面臨多年未有的寒冷市況。2025年第二季,新竹推案量竟不及去年同期一半,創下2020年後新低。這波急凍不僅影響房屋交易,更一路蔓延至土地市場,迫使昔日因徵收獲利豐厚的地主們不得不「少賺點」來換取成交。
市場急轉直下,交易量能急速冰封
新竹房市的降溫來得又快又急。央行第七波信用管制於2024年9月推出,配合銀行限貸措施,迅速為市場潑了一盆冷水。預售市場來客數從過去每週20-30組的盛況,暴跌至個位數;中古屋市場同樣慘淡,房仲業者從過去平均2-3天成交一案,現在延長到10天都難成交一件。2025年上半年,新竹地區總推案金額僅約295億元,推案戶數不到1500戶,這個數字遠不及去年同期的一半,更是2020年以來的最低點。昔日熱鬧的竹北市核心區,如今新案幾乎完全熄火。
地主讓利千萬,土地市場陷入僵局
這波寒流也從房屋市場吹向了土地交易。新竹蛋黃區的住宅建地單價曾達100萬元,商業區土地甚至觸及200萬大關。但如今市況反轉,已被徵收的農業用地成交單價從20萬元下修至16-17萬元。以一塊500坪的土地計算,地主相當於少賺了上千萬元。
現在建商購地腳步明顯趨緩,除非是地段極優的土地,否則難以吸引他們出手。面積不足500坪的住宅建地,更難獲得建商青睞。
建商保守以對,推案策略轉向觀望
面對市場冷卻,建商的策略也轉趨保守。許多業者選擇延後推案,優先消化手上的已推案源。這種保守態度從數據上可見一斑:2025年第二季六都與新竹地區新推案總銷金額雖較上季回升21%,但與去年同期相比仍衰退27%。
建商面臨兩難困境:一方面土地與營建成本高漲,降價空間有限;另一方面若貿然調價,又恐引發已購戶反彈。目前多數業者選擇透過贈送裝潢、傢俱等變相優惠吸引買氣,而非直接降價。
高成本與緊政策的雙重夾擊
新竹房市陷入僵局,背後是高成本與緊政策的雙重夾擊。
營建成本居高不下壓縮了建商讓利空間。以新竹為例,儘管買方期待價格修正,但土地成本與營造費用較五年前上漲逾四成,使得建商即便想降價也力不從心。同時,央行信用管制抑制了投資需求,銀行授信趨嚴直接壓縮了購屋資金。這些因素共同導致市場呈現「量縮價僵」的格局。對自住客而言,此時雖難見大幅降價,但議價空間與選擇性已較去年改善。
專家指出,房市能否回溫將取決於兩大關鍵:
央行是否鬆綁信用管制,以及營建成本能否回落。在這些變數明朗前,新竹房市恐持續維持這種「量縮價穩」的格局。對真正有需求的購屋者來說,這或許是一個能夠冷靜挑選、理性議價的難得時機。圖/google map