打房打出災情！央行第七波管制滿週年 解約激增、貸款排撥3個月、利率破3%創16年新高
M傳媒 財稅中心 專題報導
中央銀行第七波不動產信用管制實施將屆滿一週年，這波被業界稱為「金龍海嘯」的嚴格管制措施，雖然有效抑制了投機炒作，卻也創造了房市前所未見的十大痛點。從購屋民眾到建商都深受影響，預售屋承購戶面臨貸款成數被砍、利率加碼、排撥等待等困境，建商則面臨土建融取得困難、交屋期延長等挑戰，全台房市正式進入盤整深水區。
央行第七波信用管制自2024年9月實施以來，已對房市產生深遠影響。根據市場觀察，這波管制打出了十大痛點，首當其衝的是「被溯及既往」問題。許多在管制前購買預售屋的消費者，交屋時面臨貸款成數缺口擴大的困境。
購屋族面臨五大困境
預售屋承購戶在交屋時遭遇巨大資金缺口，貸款成數從簽約時預估的7成被砍到僅剩3成，差額高達4成。還款能力偏弱的首購族即使有新青安貸款，也可能遭遇貸款成數縮減、審核刁難甚至被拒貸。換屋族同樣處境艱難，先買後賣的協處措施雖延長至18個月，但銀行因追蹤成本太高而拒收這類切結案件。
房貸利率更是大幅攀升，目前2.6%以上已成常態，甚至出現超過3%的利率，創近16年半首見的高利。此外，銀行房貸水位吃緊，申貸案件幾乎都要排隊等候撥款，排撥時間動輒3個月以上。
最嚴重的問題是解約案例激增，2025年上半年就達1,300多件，相當於去年全年的七成。許多預售屋承購戶在交屋時面臨貸款成數被砍，若補不齊資金缺口，只能被迫解約。
建商面臨資金與交屋壓力
建商方面同樣面臨巨大挑戰。土建融利率被拉高至3.5%，分戶貸款很難由一家銀行承作整批，必須化整為零，同時找5-8家銀行承作。交屋時間也從以往的3個月延長至7個月才能完成，嚴重影響個案資金周轉率。
都更案同樣受到波及，銀行對老屋重建融資案件審核趨嚴，部分中小建商被拒於門外。近期小建商錢貸不到、房子賣不出去，面臨資金周轉困難的停工事件頻傳。
市場交易量明顯萎縮
台灣房屋根據六都地政局資料分析，以管制上路去年9月區分，之後12個月六都買賣移轉量不到22萬棟，與管制前12個月近27.7萬棟相比，銳減逾5.7萬棟，量能直接打8折。其中台南量縮27.3%，減幅為六都之最；桃園與台中相對平穩，量縮不到兩成。
政策調整與市場展望
面對這些挑戰，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長楊玉全提出四大建議，包括針對換屋族群全面放寬限貸措施、第七波打房前購買預售屋的貸款限制不溯及既往、放寬高價貸款定義，以及建商18個月開工限制應適度延長。
央行總裁楊金龍則表示，總量管理政策屬於階段性措施，將根據實施成效與市場反應進行必要檢討與調整。他強調，未來不排除針對個人購屋需求採取更具彈性的規範，避免誤傷剛性需求，尤其應優先保障自用與換屋族群的貸款權益。
m觀點 央行第七波信用管制實施將滿週年，雖然有效抑制了房市投機炒作，但也帶來了深遠的市場影響。隨著交易量明顯萎縮，房價開始出現鬆動跡象，各界關注央行是否會在即將舉行的理監事會議中調整政策方向。專家建議，政府在打擊炒房的同時，也應考慮區分投資客與自住需求，避免過度緊縮的政策誤傷剛性購屋族群，以促進房市健康平穩發展。
