退休有房、現金不夠用｜以房養老、自行出租、社宅包租代管3種現金流一次看

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 

不少退休族最大的資產是房子，但每個月真正能使用的現金有限。

一間沒有貸款或貸款不高的住宅，可以透過不同方式轉成退休現金流。常見做法包括以房養老、自行出租，以及加入社會住宅包租代管。

三種方式最大的差別，在於錢從哪裡來、房子還能不能自己住、需要負擔多少管理工作，以及未來還要不要保留完整房產給下一代。

以房養老｜房子繼續住　每月拿銀行撥款

一般所稱「以房養老」，主要是不動產逆向抵押貸款。

屋主把房屋設定抵押給銀行，銀行再依房屋價值、年齡、貸款期間與授信條件核定額度，按契約分期撥付資金。

房屋所有權仍在屋主名下，符合銀行契約條件時可以繼續居住。

這種方式適合想留在原本住宅，又需要補充退休生活費的人。

不過，以房養老本質還是貸款。

每月收到的錢會形成負債，也會累積利息。申辦前要把利率、撥款金額、貸款期間、費用、到期清償方式及繼承安排看清楚。

自行出租｜把空屋換成每月租金

退休後如果已有其他居住安排，也可以把原本住宅出租。

例如每月租金2萬元，一年租金收入就是24萬元，扣除稅費、修繕、空租與管理成本後，可以成為退休生活的一筆固定收入。

房屋仍保留在自己名下，未來可以繼續出租、出售或安排繼承。

相對的，房東要自己處理招租、帶看、簽約、收租、修繕、報稅及退租點交。

年齡增加後，這些管理工作也會變成實際負擔。

社宅包租代管｜保留房產　把管理交給業者

希望保留房屋與租金收入，又不想每天處理房客問題，可以評估社會住宅包租代管。

第5期計畫分成兩種。

包租包管是業者向房東承租，再由業者轉租給符合資格的房客，租賃期間由業者負責管理。

代租代管則是業者協助媒合，房東直接和房客簽約，後續租賃管理由業者協助。

對高齡房東來說，這類方式可以減少自己處理帶看、租務、收租與退租管理的時間。

社會住宅房東有專屬租稅優惠

符合《住宅法》第23條、提供住宅作社會住宅使用的房東，目前每屋每月租金收入最高1萬5,000元免納綜合所得稅。

超過1萬5,000元部分，如果沒有逐項提出修繕等必要費用證明，可以按照應稅租金收入的60%計算必要損耗及費用。

房屋稅方面，財政部2026年資料顯示，公益出租房屋為1.2%，社會住宅包租代管在大部分縣市也適用1.2%優惠稅率。

地價稅則要依所在地地方政府相關規定確認。

這些優惠是「社會住宅」身分帶來的制度，不是所有一般民間包租代管都完全相同。

一般房東只是委託普通代管業或出租給一般包租業者，如果符合《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條，則是每屋每月6,000元免稅，後續必要費用率也採另一套標準。

三種方式的現金來源完全不同

退休族可以先分清楚三種模式：

以房養老拿到的是銀行貸款，每月增加現金，同時也增加債務。

自行出租拿到的是租金收入，房屋出租期間就交給房客使用。

社宅包租代管同樣是租金收入，但把部分出租管理工作交給業者處理。

三種方式都可以保留房屋所有權，但未來房屋是否帶有貸款、租約，以及繼承時要處理多少負擔，會完全不同。

退休前先算5筆帳

退休族規劃房產，可以先整理五個數字：

每月生活費缺口。

房屋目前市場價值。

每月可出租租金。

房屋未來修繕成本。

希望留給下一代的資產。

希望繼續住原本的房子，可以評估以房養老。

已經有其他住所，也有能力自己管理房客，可以選擇自行出租。

希望保留房產與租金，又想降低管理負擔，社會住宅包租代管就可以列入評估。

小編提醒

退休後，房子除了拿來住，也能成為現金流工具。

以房養老是把房屋價值轉成貸款。

出租是把房屋使用權轉成租金。

社宅包租代管則是在保留房產的同時，把部分租務管理交給專業業者。

退休房產規劃的重點，是先把居住需求、每月現金缺口、稅務、修繕與傳承一起算清楚，再決定房子要留著住、拿來出租，還是交給包租代管。

日盈不動產｜社會住宅包租代管協助房東評估住宅出租條件、租金行情、社宅包租代管資格及後續租賃管理，讓房屋除了保留資產，也能成為退休生活的現金流來源。

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