雙和房市價量背離！山哥：成交量先降溫 自住客進入比價期
【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】
雙和房市正在出現很明顯的「量縮、價仍在高檔」。
中和、永和生活機能成熟，捷運、學校、醫療與商圈完整，自住需求一直都有，但這幾年碰上房地合一、升息及央行信用管制，買方貸款壓力增加，成交量先降下來，房價修正速度則慢很多。
新北市中和地政事務所最新公布「雙和地區房市價量分析圖」，把每月移轉棟數和住宅價格指數放在一起觀察。歷史資料顯示，過去幾次成交量掉到相對低檔後，房價大約隔1至2個月才出現相對低點。
2016年量價同步跌到低檔
2016年房地合一1.0上路前後，雙和房市明顯降溫。
當年2月中和、永和移轉棟數只剩194棟，住宅價格指數降到65.5，成為過去十多年相對低量、低價的一個時間點。
市場後續慢慢回溫，成交量與價格也重新往上走。
2023年再遇一波低量
房地合一2.0上路，加上央行2022年開始升息後，房市資金成本提高。
2023年2月，雙和移轉棟數降到303棟，住宅價格指數也回到84.68，交易量與價格再次來到相對低檔。
這一波調整後，雙和房價很快又受到自住需求與市場資金支撐，後續一路走高。
第七波信用管制後 量縮得比價格快
2024年9月央行推出第七波信用管制後，房貸條件明顯收緊。
到了2026年1月，雙和每月移轉棟數只剩342棟，重新靠近過去幾次低量區。
房價卻沒有同步大跌。
雙和住宅價格指數2024年一度來到102.29歷史高點，近期回落至97.67，仍明顯高於2016年與2023年的低檔。
目前的市場結構很清楚：交易量已經先冷下來，價格還在慢慢消化。
歷史資料顯示 量通常比價早反應
中和地政整理105年初、108年初、111年底及115年初等幾次低量區後發現，交易量出現明顯低點後，住宅價格指數往往在後續約1至2個月出現相對低點。
這項資料適合拿來觀察市場溫度。
成交量快速下降，代表買方追價力量減弱；成交量長時間停在低檔，屋主的價格期待也會慢慢受到影響。
歷史規律可以拿來做功課，實際房價仍會受到利率、信用管制、產品條件與個別屋主資金需求影響。
山哥觀察：量縮期更適合認真比價
現在雙和市場對自住客反而多了一些時間。
過去市場熱的時候，一間條件好的房子可能同時好幾組人搶，買方看完就要決定。現在成交速度放慢，買方可以多比較社區、屋況、樓層與實際成交價，也有更多時間把房貸與自備款先算清楚。
房仲在這個階段的工作，也應該回到最基本的服務。
屋主用實價合理定價，買方用成交資料理性出價，貸款能力則在簽約前先確認。
市場量縮後，部分有換屋、交屋或資金需求的屋主，價格彈性也可能增加。買方遇到條件合適的房子，可以依實價資料談價格，不需要追著開價跑。
雙和自住需求仍在 價格進入消化期
中和、永和人口密度高，成熟生活圈與交通條件支撐長期自住需求，這也是雙和房價在交易量大幅下降後仍維持相對高檔的重要背景。
目前更接近「成交量先修正、價格慢慢消化」的市場。
後續若移轉棟數持續低檔，住宅價格指數也跟著回落，買方的議價空間就有機會進一步增加。
山哥觀點
雙和房市現在最值得看的，不是單一月份漲跌，而是成交量、成交價與貸款條件三件事一起看。
量縮代表市場降溫，價格盤整代表買賣雙方正在重新找平衡。
對真正有居住需求的人來說，這個階段適合增加看屋、做好比較、算清楚房貸，再從實際成交價格找出合理出價。
群洋國際地產集團在雙和第一線服務，會持續用實價、屋況與貸款條件協助買賣雙方，把價格談在合理的位置。
市場冷靜下來，反而更能看清楚一間房真正值多少錢。
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【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】
