中古屋驗屋近8成有漏水！「現況交屋」可甩鍋 專家：不驗就等著砍價30萬

【M傳媒／分析報導】

新成屋交屋前驗屋已逐漸成為常態，但中古屋市場長期靠「現況交屋」處理，買方宛如開盲盒。最新一集《地產詹哥老實說》邀請樂居創辦人李奕農、全地產執行長黃楷鈞，解析中古屋驗屋市場現況。李奕農直言：「據過去的驗屋經驗，中古屋高達近8成都有漏水問題。」

中古屋驗屋比例不到1成 但問題比新屋更嚴重

李奕農表示，目前公司驗屋案件約9成是新成屋，中古屋不到1成，但其實中古屋反而更需要驗。他指出：「新成屋漏水比例約1成，但中古屋接近8成都驗出漏水狀況，且還可能伴隨老舊管線、電路超載、排水堵塞等問題。」

換句話說，中古屋的問題不是「有沒有」，而是「有幾項」。新成屋的問題多半是施工瑕疵，中古屋的問題則是經年累月的使用痕跡與設備老化，複雜度更高。

推動困難：屋主與仲介是最大阻力

不過，中古屋驗屋推動困難，最大阻力往往來自屋主與仲介。李奕農說：「很多屋主一聽到要驗屋，就希望買方交屋後再驗，因為驗出問題後，到底誰要修？通常就會牽涉屋主降價或仲介服務問題。」

此外，李奕農表示，中古屋已有住戶與管委會，外牆灑水測漏、檢修孔開啟等程序也比新屋複雜許多。這些實務上的障礙，讓中古屋驗屋的推動遠比新成屋困難。

委售前先驗屋 讓屋況透明化反而更好賣

黃楷鈞指出，過去中古屋糾紛大多發生在買方簽約、交屋後才發現問題，因此現在有業者開始嘗試「委售前先驗屋」，讓屋況透明化。他說：「如果買方一開始就知道哪裡漏水、修繕費多少，反而比較容易成交，也能避免事後爭議。」

他舉例：「有案例驗出2處漏水，估算修繕費約3萬多元，若事先揭露，買方通常能理性接受；但若未驗屋，買方可能擔心有更大隱患，直接砍價30萬元。」這個案例說明了資訊透明的重要性，誠實揭露小問題，反而能避免買方因不確定性而大幅砍價。

肉眼看不到的魔王級問題：電線接反、迴路錯誤

節目中也提到，許多中古屋問題並非一般民眾肉眼可辨識。李奕農表示：「包含插座接地異常、電線線徑不符法規、迴路配置錯誤，甚至火線、零線接反，都需靠專業儀器檢測。」

中古屋驗屋還常遇到各種「魔王級狀況」，像是沒有檢修孔、老舊抽風機生鏽拆不下來，甚至神桌固定遮蔽檢修區域，都讓驗屋難度大增。

現況交屋不等於免責 瑕疵擔保責任仍要看

李奕農提醒：「不要只看到『現況交屋』4個字就放心，仍要注意是否涉及瑕疵擔保責任，同時也應仔細查看標的物現況說明書，確認漏水、水電管線更新等資訊是否如實揭露。」

黃楷鈞則提醒：「若仲介強烈阻止驗屋，買方真的要提高警覺，因為不少糾紛都來自刻意隱藏屋況問題。」

M編觀察：中古屋驗屋不該是「開盲盒」 制度該跟上

中古屋交易量遠大於新成屋，但驗屋制度卻長期偏重預售屋與新成屋，中古屋反而成為三不管地帶。

這代表多數中古屋買方，是在「不知道有沒有問題」的狀態下簽約交屋的。等到發現漏水、壁癌、電線走火風險，往往已經來不及。

與其讓買方在資訊不對稱的狀況下猜測、砍價，不如讓屋況透明化，讓價格反映真實價值。對誠實的屋主與仲介而言，這反而能加速成交、減少糾紛。

如果屋主或仲介強烈阻止驗屋，這本身就是一個警訊，連驗都不讓你驗的房子，你敢買嗎？

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