預售屋交易量暴跌67%！中南部建案去化壓力升高　房價撐盤、買賣雙方陷僵局

【M傳媒／分析報導】

台灣房市出現「交易量大減、房價緩步修正」的市場格局。2025年全台預售屋交易量較2024年減少約67%，2026年上半年買氣仍然疲弱，中南部建案面臨去化壓力，台北市則出現高資產買盤支撐的新變化。

房市專家何世昌日前接受《房市讀懂了》節目專訪指出，預售市場成交量大幅萎縮，建商開價卻仍維持一定水準，房市進入買賣雙方拉鋸階段。

預售成交量減67%　高雄連續兩年量縮

2025年全台預售屋成交量年減約67%，2026年上半年交易表現持續疲弱。

其中，高雄2025年預售屋成交量較2024年減少超過70%，2026年上半年又較去年同期減少約五成。

節目主持人林喬慧轉述代銷業者說法，部分中南部建案以目前銷售速度估算，甚至出現需要20年才能消化的情況。這項說法反映業者對去化速度的擔憂，並非全中南部建案的實際庫存去化年限。

台北市買氣相對穩定　股市獲利成資產配置來源

專家指出，2026年上半年台北市預售屋成交量較去年同期增加約4%至5%，與中南部市場形成差異。

他分析，部分高資產族群在股市獲利後，將資金轉向不動產進行資產配置；另有購屋者因投資獲利增加，提高住宅總價預算，轉向中大坪數產品。

不過，國泰房地產指數顯示，2026年第2季全國新案成交量雖較前季增加，與去年同期相比仍呈量縮，區域市場持續分化。

中古屋價格先修正　台中年跌6.17%

內政部公布2026年第1季住宅價格指數，全國年跌3.48%，六都則呈現不同走勢。

資料來源：內政部2026年第1季住宅價格指數。

預售新案價格則呈現不同走勢。2026年第2季國泰房地產指數顯示，全國大廈新案每坪可能成交均價約63.6萬元，年跌0.31%。

兩項統計的調查對象與方法不同，反映成屋市場與新推建案的價格變化存在差異。

建商降價空間受成本影響　房貸政策已有局部調整

專家分析，建商維持售價與土地、營造成本及資金條件有關。依其觀察，部分建案土地成本約占開發成本五至六成，營造成本約占三至四成，成本結構影響建商調整售價的意願。

央行信用管制則已有兩項明確調整。

2025年9月，實質換屋自住者出售原有房屋期限由12個月延長至18個月；2026年3月20日起，自然人第2戶購屋貸款成數上限由五成提高至六成，但仍維持無寬限期。

銀行實際核貸仍須考量借款人信用、還款能力、不動產授信額度及風險管理，政策調整與個別貸款核准條件仍有差異。

買方議價空間增加　實價登錄須搭配交易條件比較

專家認為，成交量下降使部分建案與中古屋的議價空間增加，購屋者可依個案條件，以開價85折至9折作為初步議價參考。這是其個人議價策略，實際成交折數仍取決於個案條件。

部分建案也可能提供裝潢、家電、車位等優惠，購屋者比較實價登錄時，應同步確認車位價格、附贈設備、付款條件及契約內容，才能掌握實際購屋成本。

M編觀察

市場目前呈現三項變化：預售屋去化時間拉長、成屋價格逐步調整、購屋者議價條件增加。

建商的土地與營造成本影響售價，購屋者的貸款條件與負擔能力則決定實際成交需求。

未來市場變化可持續觀察預售屋成交量、建案銷售率、住宅價格指數，以及銀行房貸核撥情況，掌握供給與需求的調整進度。

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