仲介費該收幾％不是重點？一樁漏水屋判決，揭開服務費合理性的真正標準
【M傳媒房產中心／報導】
每當房市交易趨緩，「房仲服務費到底收幾％才合理」的爭論就會浮上檯面。有人替房仲喊冤，認為各行各業都有成本；也有人質疑，為何唯獨房仲總被嫌收費過高。然而，一名買方的親身經歷與法院判決，或許點出了問題核心：服務費是否合理，從來不只取決於比例，而是是否對得起「專業」二字。
這名買方回憶，多年前購屋時支付了成交價2％的仲介服務費，卻在入住後發現嚴重漏水問題。面對質疑，仲介的回應卻是制式化的一句話：「我們不知道，賣方也沒有說。」漏水原因則被不斷轉嫁給地震、豪雨或賣方自訂的保固責任，仲介彷彿只負責促成成交，其他一概不知，也不願承擔。
但問題是，仲介真的只能「不知道」嗎？
買方指出，仲介在收取服務費的同時，本就負有善良管理人注意義務、調查說明義務與忠實義務。房屋在出售前，是否曾發生漏水，是否有明顯水痕，是否位處易淹水區域，是否曾有鄰里反映，這些並非高不可攀的專業門檻，而是透過現場勘查、鄰里訪查即可發現的基本功。
諷刺的是，後續為了自保，買方反而自行調閱地籍圖、空照圖，交叉比對歷年降雨資料與地震紀錄，試圖拼湊漏水成因。相較之下，收取2％服務費的仲介，卻始終以「賣方沒說」作為卸責理由，專業性何在，成為全案最大的問號。
案件進入司法程序後，法院最終判決仲介須返還全數2％服務費。
判決理由直指核心：仲介欠缺足以支撐其收費的專業性基礎，未善盡不動產經紀業管理條例所要求的善良管理人注意義務與調查說明義務，亦違反民法所規定的誠實信用原則與忠實義務。
法院並進一步引用既有實務見解指出，不動產仲介業涉及高度專業，一般消費者正是基於對其專業的信賴，才委由仲介處理交易事宜。既然收取高額佣金，仲介就應具備預見風險並進行合理調查的能力，而非僅止於轉述賣方說法。尤其在房屋瑕疵部分，調查與告知義務不應只是「問過賣方」，而是應以善良管理人的標準，進行目視檢查與必要查證。
這起判決其實並非特例
過往多件法院判決皆反覆強調，仲介若未盡調查與報告義務，導致買方在資訊不完整的情況下簽約，即構成過失，須負相應責任。換言之，仲介服務費的正當性，來自於「替消費者把關風險」，而非僅是促成交易、完成簽約。
回到最初的問題，服務費該收1％、2％還是4％，不是爭議焦點
真正讓消費者不滿的，是在支付不低的服務費後，卻換來不穩定的服務品質，以及一遇到問題就全面卸責的態度。當專業被簡化為「文件轉交者」，信任自然難以建立。
或許，仲介業要回應的不是「為什麼大家嫌我們貴」，而是「我們是否真的做到了，配得上這筆費用」。在法院一次次用判決劃出紅線的當下，服務費的合理性，已不再是市場喊價的問題，而是專業是否落實的問題。
