呂崑富／建商改當「中台灣最大包租公」：七期商辦「只租不售」市場啟示 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
近期，台灣住宅市場因信用緊縮、房貸審核嚴格而呈現觀望態勢，然而，台中七期的頂級商辦市場卻展現截然不同的景象。興富發集團宣布，將原總銷高達700億元的三件七期商辦案，從「銷售」轉為「只租不售」，並自我定位為「中台灣最大包租公」。這一決策，不只是單一建商的商業策略，更折射出台灣商辦市場的新趨勢：以穩定現金流與長期資產價值為核心的布局思維正在成形。
過去，建商標準營運模式是「開發、銷售、結案、獲利了結」，追求資金快速周轉。
然而，興富發此次改為「持有經營型」，背後有兩大財務考量：
首先是穩定現金流。
住宅市場買氣低迷、政策多變，銷售收益存在高度不確定性，而七期商辦租賃需求穩定。根據實價登錄，近四年西屯區累計超過560家新租客進駐，平均租金漲幅約15%，頂級大樓每坪月租金已站穩2,300至2,900元。將資產出租，不僅能立即產生長期現金流，也能抵禦住宅市場波動，形成資金避風港。
其次是長期資產價值最大化。
統一持有並管理頂級商辦，可確保物業服務品質與租戶水準，長遠來看更有助於保值甚至增值。待市場成熟、稀缺性提升後，再整棟出售給大型機構投資人，獲利可能遠超分戶銷售總和。這正是典型的「以租待變、待價而沽」策略。
政策因素亦扮演關鍵角色。
政府信用管制與囤房稅主要針對住宅市場，但對支撐產業發展的商辦持開放態度，形成「打住不打商」局面。結合中台灣半導體、精密機械產業擴張，地標型辦公需求持續增加，七期商辦成為政策避險與產業紅利的交集。興富發規劃的63層純商辦地標，正瞄準高端企業，準備長期收割城市與產業成長果實。
這一舉措將對市場帶來連鎖影響：提升七期商辦租賃市場供給及競爭層次，由大型建商擔任超級房東，提供高規格物業管理，進一步吸引一流企業入駐，形成正向循環。也宣告專業資產管理能力將成為建商核心競爭力，衡量實力的標準將從推案量與銷售速度，轉向持有優質資產的規模與經營績效。
對整體房市而言，這意味著分化加劇：一邊是短期承壓的住宅市場，另一邊是受益於產業動能、由大型資本掌控的商辦持有市場。興富發「包租公」轉型，顯示長期價值與資產管理思維正逐步取代短線銷售策略，後續效應值得市場密切觀察。
