專家解讀新北「量穩」密碼：張惠山剖析三大支撐，並警示房價調整未結束 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
新北市第三季住宅價格指數的「平穩微漲」，在當前看似冰凍的市場中，描繪出一幅特殊景象。對此，群洋國際地產集團總經理、房市達人張惠山分析指出，這份數據證實了房市正處於「量升價穩」的拉鋸階段，其背後是由多重力量在支撐。他同時警示，儘管房市結構正趨於健康，但「房價最壞的時刻還沒到」，未來市場將持續分化。
三大支柱撐起新北房價「鐵板」
張惠山認為，新北房價展現強韌性，主要歸因於三大堅實支柱，這與地政局報告中的細項數據高度吻合。
首先，是剛性需求的集中釋放與板塊輪動。
他指出，央行緊縮政策壓抑市場超過一年，部分等待許久的自住買盤已開始「硬著頭皮」進場，帶動交易量從谷底回溫。這種需求極度依賴區位，因此出現明顯的板塊輪動。例如永和區因其無可取代的區位與稀缺供給，交易量曾單月暴增；而中和區則憑藉捷運建設題材，在上半年全台熱區交易量腰斬時展現了相對抗跌的韌性。這解釋了新北各次分區「漲跌互見」的現象，資金正精準流向最具基本面優勢的區域。
其次，是高漲營建成本形成的價格地板。
張惠山多次強調，只要營建原物料與工資持續上漲，房價就不存在大幅下跌的空間。新成屋價格指數的持續微漲，正是此一「成本剛性」的直接體現。這不僅支撐了新屋價格，也成為中古屋市場的定價錨點，讓整體房價難以向下突破。
最後，是市場結構的轉變。
根據財政部數據，新北市已成為今年全台房地合一稅收唯一正成長的縣市，這背後反映的是「投機退場、自住當道」的趨勢。張惠山分析，早期進場的屋主仍有獲利空間，而當前市場主要由重視區位與機能的真實居住需求支撐，這類買賣行為本身就更為穩定，不易出現恐慌性拋售。
結構性矛盾與未來展望：區域分化加劇
儘管有上述支撐，張惠山對整體房價前景仍持謹慎態度。他明確表示：「房仲最壞的時刻過了，但房價最壞的時刻還沒到。」 這源於市場仍存在幾個結構性矛盾。
一方面，是買賣雙方的價格認知拉鋸。買方期待價格修正，而賣方在高成本下讓利空間有限，導致交易過程變得艱難，唯有依賴更專業的溝通才能促成。另一方面，市場M型化趨勢加劇，高資產族群為抗通膨持續置產，與一般受薪階級的購屋能力差距不斷擴大。此外，換屋族在現行貸款限制下面臨「舊房難賣、新房難貸」的困境，成為政策調控下最受擠壓的群體。
因此，張惠山預期未來的市場將是「強弱分明」的格局。具有產業題材、重大建設、成熟生活機能的區域（如永和、中和、林口與新店央北），價格將獲得有力支撐。反之，供給量過大、缺乏實質需求或機能未成熟的重劃區，則可能面臨較大的價格調整壓力。
張惠山提出務實建議：
買方：應拋棄等待房價全面崩跌的幻想，積極調整自身策略以適應「新規則時代」。他主張「與其期待風向改變，不如調整自己的船帆」，優先關注有實質需求支撐的區域，並在財務規劃上更加保守，準備充足的自備款。
賣方：尤其在供給量大的區域，應務實調整價格預期，僵持不降價可能導致長期滯銷，適度讓利方能加速成交。
新北房市的現狀是台灣房市轉型期的縮影：狂飆時代已結束，市場正回歸由成本、剛需和區域價值主導的理性階段。這個過程雖伴隨陣痛，但卻是市場長遠健康發展的必經之路。對於個人而言，在紛擾的市場中回歸自身需求與財務能力的基本面，才是做出明智決策的關鍵。
張惠山(山哥來了)
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