90年借名買房、104年打贏官司拿回來，現在想賣掉，房地合一稅怎麼算？
【M傳媒／綜合報導】
借名登記在台灣房地產市場不是新鮮事，但當房子要賣的時候，稅務問題往往比想像中複雜得多。近期有不少民眾反映，早年因故將房子登記在朋友名下，後來打官司勝訴取回產權，現在想脫手，卻卡在一個關鍵問題上：這筆交易到底適用舊制還是房地合一新制？
更令人困擾的是，連國稅局都無法直接給出答案。
關鍵爭議：持有期間從哪天開始算？
房地合一稅是在2016年1月1日上路的。簡單來說，如果房子是在這天「之後」取得的，賣掉時就要申報房地合一稅；如果是「之前」取得的，就適用舊制（房屋課財產交易所得稅、土地免稅）。
問題是：借名登記的房子，104年打官司勝訴判決移轉回來，持有期間到底要從90年算，還是從104年算？
這是整個問題的核心爭議，也是國稅局無法直接回答的原因。
三種可能，三種結果
目前稅務實務上，對於借名登記案件的「取得日」認定，存在三種不同的解讀方式：
第一種：從90年原始購入日起算
借名登記的實質所有權人從頭到尾都是出資者，只是借用他人名義登記。104年的法院判決只是「確認」並「回復」原有的所有權狀態，並非「新取得」一筆財產。如果採這種觀點，持有期間從90年起算，因為遠在105年之前，適用舊制，稅負相對較低。
第二種：從104年判決移轉登記日起算
另一種觀點認為，所有權的認定仍以登記為準，既然房子是在104年才移轉回自己名下，就應以移轉登記日作為取得日。若移轉登記日在105年之後，則適用房地合一新制，持有期間從104年起算。
第三種：從90年取得日起算，但持有期間合併計算
部分實務見解認為，可以將「借名登記期間」與「返還後持有期間」合併計算。也就是說，雖然房子在104年才正式登記回來，但持有期間可以從90年開始算。這種情況下，若合併後持有超過10年，適用15%最低稅率。
為什麼國稅局說「不確定」？
財政部北區國稅局在回應類似問題時曾表示，依「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第3點規定，房屋、土地的交易日以完成所有權移轉登記日為準。但對於借名登記這種特殊情況，並沒有統一的解釋令函，必須由納稅人檢附具體事證，向戶籍所在地的國稅局分局或稽徵所洽詢認定。
正業地政士事務所所長鄭文在也指出，早年借名登記案件的金流往往難以舉證，若無法證明自己是實際出資人，返還產權後短期出售，可能面臨最高45%的房地合一稅。
專家建議：備妥三類文件再去找國稅局
由於此類案件須由國稅局個案認定，建議在前往洽詢前，先準備好以下文件：
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民事確定判決書及判決確定證明書：證明法院已確認借名登記關係存在，您是實質所有權人。
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購屋出資證明：匯款紀錄、支票影本等，證明錢是您出的。
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歷年稅費繳納證明：房屋稅、地價稅繳納紀錄，佐證您一直是實際負擔稅費的所有權人。
強烈建議在正式出售前，先向國稅局申請「取得日」的認定，確認清楚再出手，以免賣掉房子後才發現要繳上百萬的稅金，到時候後悔也來不及了。
