預售屋買賣的震撼彈！800項缺失想解約，法院為何判買方違約？

M傳媒房產中心／綜合報導

買預售屋驗屋發現問題，很多人的第一反應就是要求建商修到好，甚至認為問題太多就可以直接解約。不過，高雄一件豪宅預售屋官司提醒購屋族，房子有瑕疵是一回事，能不能解除整份買賣契約，又是另外一回事。

一名葉姓女子向國泰建設購買「R13馥建築」兩戶房屋，兩戶總價合計9,585萬元，已經支付2,944萬餘元。到了驗屋階段，買方認為社區公共設施存在800多項缺失，房屋及停車位也有不少問題，因此拒絕繳納後續款項，也沒有繼續辦理貸款、過戶及交屋程序，之後更寄出存證信函主張解除契約。

這場官司一路打到最高法院，再被發回更審。臺灣高等法院2026年4月28日更一審判決，仍認定買方解除契約沒有法律效力，反而是建商經過催告後合法解除契約。不過，原本依總價15％計算的1,437萬7,500元違約金，被法院酌減為900萬元。

800多項缺失很多，但數量不是唯一標準

買方最大的主張，就是公設有800多項缺失。

問題在於，法院不會只看缺失清單有多長，而是要看這些問題到底影響房屋多少。

依本案契約，公共設施是由社區管理委員會或管理負責人負責驗收點交，不屬於每一戶個別交屋的項目。法院也認為，買方當時沒有進一步證明這800多項問題，已經嚴重影響到自己購買的兩戶房屋價值、使用功能或品質。

之後社區管委會也有另外委託第三方檢驗，相關缺失陸續進行改善。

所以這起案件真正的重點，不是「800項很多還不算瑕疵」，而是買方沒有證明這些問題已經嚴重到可以直接解除兩戶、總價近億元的買賣契約。

停車不好停，也不一定能當成解約理由

買方另外主張停車位有問題，包括停車不方便、靠牆造成車門不好開。

法院比對契約與圖說後認為，停車位的位置、尺寸及面積，並沒有和當初約定不一致。買方也沒有提出鑑定資料，證明停車位已經嚴重影響價值或正常使用。

簡單來說，「不好停」和「法律上的重大瑕疵」之間，還有一段距離。

房屋其他待改善項目也是類似情況，只要屬於可以修繕，而且建商沒有拒絕處理，通常就很難直接跳到解除整份契約這一步。

買方真正吃虧的地方，是全面停止履約

這件案子對預售屋買方最值得注意的，其實不是800多項缺失，而是後面全面停止付款的處理方式。

法律上確實有同時履行抗辯的概念，也就是對方應該履行的事情沒有做好，自己可以在一定範圍內暫時拒絕履行。

但這個「拒絕」不能無限放大。

如果房屋只是部分項目需要修繕，買方卻直接拒付大量尾款、拒辦貸款、拒絕過戶及交屋，法院就會進一步判斷，這樣的做法和實際瑕疵程度是否相當。

本案法院最後認為，買方提出的問題不足以支持全面停止履約。建商多次催告後，買方仍沒有完成付款及相關程序，因此構成給付遲延，建商最後在2019年4月22日合法解除契約。

原本是買方認為房子有問題，官司打到後面，法律上的違約責任反而落到買方這邊。

契約其實已有5％交屋保留款可以使用

這起案件還有一個很重要的地方，就是契約本身原本已有「交屋保留款」機制。

買方驗屋發現瑕疵，可以把問題寫在驗收文件上，要求建商修繕，並在自備款範圍內保留房地總價5％，等到修繕完成、複驗沒有問題後再付款。

兩戶總價9,585萬元，5％大約就是479萬2,500元。

對購屋人來說，這筆錢就是驗屋階段的重要保障。透過保留款要求建商把問題處理好，和直接停止所有付款、拒絕辦理貸款過戶，法律效果完全不同。

15％違約金太高　法院降到900萬元

建商解除契約後，原本依契約約定，以總價15％計算違約金，也就是1,437萬7,500元。

不過，違約金寫在契約裡，不代表法院一定照單全收。

依民法規定，違約金如果過高，法院可以酌減。更一審法院參考財政部不動產投資開發興建及租售業的同業利潤標準，以10％淨利率計算，9,585萬元總價所對應的利潤約958萬5,000元。

法院再考量雙方履約情況、建商可能損害及公平性後，最後把違約金降為900萬元，超過的537萬7,500元應返還買方。

建商雖然主張這兩戶後來只分別以3,900萬元及4,300萬元售出，還有跌價與再次銷售成本，但法院認為，判斷違約金是否過高，原則上應以契約解除時的損害作為基準，不能把後來房價變化全部算進去。

驗屋真正重要的是證據，不是清單厚度

這起案件對預售屋買方最大的提醒，就是驗屋發現問題後，處理方式要非常謹慎。

缺失越多，不代表解約權就會自動出現。照片、位置、尺寸、影響程度、修繕方式、估價，以及和契約圖說到底差多少，都比單純列出幾百項缺失更重要。

在瑕疵還沒有嚴重到足以解除契約之前，利用交屋保留款、要求限期修繕、留下書面紀錄，通常會比全面停繳款項安全得多。

另外，這起案件目前引用的是2026年4月28日高院更一審判決，依法仍有後續上訴程序，因此900萬元違約金與雙方最終責任，目前都不宜寫成已經完全定讞。

對預售屋買方來說，驗屋是在保護自己的房子；付款、解約及過戶，則是在保護自己的法律位置。兩件事必須分開處理，才不會原本是在追究瑕疵，最後反而讓自己變成違約的一方。