「僵屍物件」解密！賣不掉不降價，是屋主固執還是房仲策略？
【M傳媒房產中心／專題報導】
「為什麼明明賣不掉，價格卻一直不降？」這個問題最近在臉書《賣房知識家》等房產社團掀起熱烈討論。許多看屋族抱怨，市場上充斥著掛售多月、價格卻死不降的物件，讓人好奇：究竟是屋主太固執，還是房仲在背後操盤？這場價格拉鋸戰，背後其實暗藏屋主、房仲與市場心理的三方角力。
資深房仲透露，「有價無市」現象源於屋主心理與房仲策略。
屋主對自己的房子多半抱有情感價值，定價時常參照社區的高價成交案例，即便市場已出現下行趨勢，仍堅持「別人能賣這價，我的房子也該賣到這裡」。屋主普遍存在『定錨效應』，將價格錨定在社區歷史最高點，無視市場已經轉變。這種心理讓物件即使掛上半年、甚至一年，價格依然緊緊抓住高點不放。許多屋主還有「損失厭惡」心理，寧可不賣也不願接受低於預期的價格，深怕賣便宜了會後悔。
房產業者分析，現階段的房市，可說是「買賣雙方心理戰」。
買方希望價格下修，屋主卻沉浸在多頭時期的美好回憶中。這種落差讓交易量急凍，但掛牌價卻像黏稠糖漿一樣，緩慢下滑，讓市場充滿焦躁感。房仲在這其中扮演的角色更微妙。理論上，因為佣金與成交價掛勾，仲介應該會積極勸屋主降價以加速成交。然而實務上，若強硬建議降價，可能引發屋主不滿，甚至取消委託，因此多數仲介選擇「以時間換取空間」，寧可物件久掛，也不願冒失去委託的風險。
現在房仲面臨兩難，勸降價可能失去委託，不勸降又難成交。我們的做法是提供完整市場數據，讓數字說話，協助屋主做出理性決定。
另一個原因是屋主的「比較心態」。
他們常盯著社區內少數高價成交案例，忽略大多數物件的真實行情。即便房仲拿出完整市場數據，屋主仍可能選擇性相信，認為自家物件條件更好，理應賣到更高價格。當前市場最大的矛盾在於買賣雙方認知差距。買方期待降價10-15%，但屋主只願意讓價3-5%，這個落差讓交易難以成立。
根據內政部最新統計，2025年全國待售新成屋首度突破11萬宅，低度使用住宅比率達9.79%，顯示庫存壓力持續上升，但價格調整速度卻跟不上市場變化。
價格僵局何時會結束？
房產專家指出，隨著央行升息持續，屋主的持有成本增加，資金壓力逐步浮現，當心理防線被打破，價格才可能鬆動。目前市場上『僵屍物件』主要分兩種，一是無貸款壓力的長期持有者，二是有資金壓力但還在硬撐的屋主。後者通常會在持有成本超過承受範圍時開始讓價。
升息環境下，有貸款的屋主每月還款金額增加，加上房屋稅、地價稅等持有成本，長期抗戰能力有限，預期明年會有更多屋主願意理性調整價格。
對買方而言，與其被動等待，不如主動出價，透過房仲傳達明確誠意，或許能加速成交。畢竟在冷清市場中，真正稀缺的不是房子，而是有誠意的買家。買方可以鎖定掛售超過6個月的物件，這些屋主已經經歷市場考驗，價格彈性相對較大。透過房仲表達明確購買意願，有機會談到更好的條件。
資深房仲業者傳授三招破解僵局：
首先提供周邊成交實證作為議價基礎，其次表明快速成交的誠意，最後適度提高訂金顯示購買決心，這三招往往能打動猶豫的屋主。
提醒準備賣屋或買屋的人，懂得看穿背後角力，理性評估，才不會在「高價不降」的迷霧中錯失交易機會。隨著市場持續調整，買賣雙方的耐心博弈正在考驗著每個人的智慧與決斷。
