《年底央行大會倒數！換屋族有望鬆綁？銀行揭「切結書制度」形同卡關：真正被擋住的是自住客
【M傳媒房產中心／專題報導】
中央銀行將於18日舉行今年最後一次理監事聯席會議。據悉，央行近期已重新檢視房市管控政策，其中針對換屋族的貸款限制，不少銀行均反應效果有限且擾民，可能成為第一波的政策調整方向。
央行去年底啟動第七波信用管制後，房市持續降溫，第三季理監事會已有理事釋出鬆綁態度。大型行庫主管表示，央行近期向第一線蒐集資料，評估政策調整的可能。其中「自然人特定地區第2戶購屋貸款」規定，已有一戶房貸者再購置第二戶時，須降低貸款成數並取消寬限期；但為照顧換屋需求，央行允許借款人簽署切結書，承諾在特定期限內出售現有住宅，即可不受前述貸款條件限制。售屋期限原為一年，後已延長至十八個月。
但行庫反應，「切結書制度」實施一年多來成效有限，反而讓銀行第一線承作換屋貸款意願驟降。據統計，制度上路以來，全體銀行適用件數僅七百多件，平均每個月約五十件。主要原因包括查核不易、房市成交冷、售屋不順利，以及銀行需負擔追查責任，使多數分行傾向「不做最安全」。
市場人士指出，真正具炒作意圖的持有者，不會走這條「切結書通道」，而是利用現行授信架構中的周轉工具。若名下已有房貸，可藉由轉增貸獲取資金；若持有房屋但無房貸，則可透過一般周轉性授信、俗稱「科目四」的融資，以房產抵押取得資金，再轉投資股票或其他標的，伺機再進場購屋，資金用途也難逐筆追蹤。
相較之下，走切結書管道的，多半是資金有限、確實有換屋需求的自住族。
房產專家表示，央行本意是防堵炒房，結果卻讓「資金有限、確有需求的換屋族」反而難以借款。市況低迷下，換屋族就算願意配合出售，也未必能順利脫手；銀行行員若還須確認借款人是否在期限內出售，「徒增作業風險，不如不借」，更讓換屋貸款推不開。
現在的政策只是讓想換屋族有一個緩衝空間，也確實讓自住族被迫在制度限制下進退兩難。由於制度無法精準鎖定炒房對象，央行近月已重新向銀行蒐集資料與意見。市場預期，切結書制度可能成為年底最優先調整項目之一，方向可能包括直接取消切結書，或改以名下房貸筆數與餘額管理。
不過，央行的房市管制措施最終調整幅度，仍取決於央行對房市的判斷。近期購置住宅貸款月增回升、議價率走高，但交易量仍偏低。金融圈人士認為，央行仍需在「抑制投機」與「降低換屋族負擔」之間尋找平衡，等年底理監事會後再公布具體作法。
