日均人流僅1.2萬「硬塞百貨影城」 專家痛批：把鳳山人當盤子 不如改做「全台最貴國民運動中心」
斥資25億元打造的高雄鳳山車站「空中鳳城」，以其獨特的古城造型與複合式商場規劃，曾被視為帶動區域發展的重要引擎。然而，這座原定2023年開幕的指標建設，卻因三度招商流標陷入營運困境，甚至被譏為「最貴蚊子館」。台鐵雖已調降權利金至4.5億元，並承擔前15年房屋稅，仍難吸引業者進駐，背後反映的不僅是招商條件問題，更是整體定位與市場現實的嚴重脫節。
「空中鳳城」以鳳儀書院燕尾屋脊為設計靈感，重現消失的北門城樓意象，硬體規劃確實吸睛。然而，台鐵忽略了一個關鍵現實：鳳山車站日均進出僅1.2萬人次，遠低於高雄車站的10萬人次，且缺乏高鐵或捷運共構的客流加持。更棘手的是，原先寄望導入人流的捷運青線計畫可能胎死腹中，而鄰近的三井LaLaport預計2026年開幕，將進一步瓜分消費市場。
商業投資講究「人潮=錢潮」，但台鐵卻誤將「鳳山人口36萬」直接等同「商場成功保證」。事實上，鳳山雖是高雄最大行政區，消費主力仍集中於傳統商圈，車站周邊尚未形成足夠的商業聚落。高市府雖解決釘子戶問題、改善交通動線，但基礎運量不足的問題仍未解。
誰需要第二個百貨公司？台鐵最初將「空中鳳城」定位為「百貨+影城+婚宴會館」的綜合商場，卻未考量市場飽和度。鳳山既有大東藝術中心、衛武營等藝文據點，消費模式偏向社區型，而非大型百貨所需的跨區客群。業界人士直言：「與其複製台北車站模式，不如發展特色市集或青創空間，更能契合在地需求。」
此外，招商策略也顯僵化。台鐵堅持「整棟出租」模式，要求業者一次性承接高達1.3萬坪的空間，並負擔龐大裝修成本。相較之下，高雄車站商業大樓改採「分區招商」，降低單一業者風險，反而更具彈性。
若要挽救「空中鳳城」，台鐵需徹底翻轉思維：
1. 重新定位：與其強推百貨影城，不如結合鳳山文史特色，引入「鐵道博物館」、「在地創生基地」等獨特元素，打造差異化體驗。
2. 分階段營運：參考日本「站城一體」開發模式，先以快閃店、主題展活化空間，逐步培養客群後，再引進主力店。
3. 交通整合：加速推動捷運青線，或至少建立與現有橘線的接駁系統，提升可及性。
公共建設不能只有華麗外殼，「空中鳳城」的困境，暴露出台灣軌道經濟的普遍問題，重硬體輕營運、重開發輕定位。台鐵與高市府若持續以「降租金」作為唯一解方，恐難扭轉頹勢。真正的起死回生之道，在於傾聽市場聲音，將這座華麗地標從「台鐵的商場」轉型為「鳳山人的客廳」。畢竟，再美的建築若無人使用，終究只是昂貴的裝飾品。圖／google map
