雙北房東必懂3件事｜包租代管、公益出租人、賣房稅務一次看懂

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編

雙北房東評估社會住宅包租代管時，最常卡在三件事：公益出租人資格、未來賣房稅負，以及租金上限。

這三件事其實分屬不同制度，先分清楚，才能算出房子適不適合加入。

一、包租代管與公益出租人是兩種制度

依《住宅法》，「公益出租人」是住宅所有權人將住宅出租給符合租金補貼申請資格的房客，經地方政府認定的房東。房客取得租金補貼核准後，房東通常可由政府資料直接認定公益出租人。

「社會住宅包租代管」則是另一套政策。房東把合法住宅加入政府包租代管計畫，透過合作業者辦理包租或代管，就依包租代管制度享有相關優惠，並不是先取得公益出租人身分才能加入。

兩者目前都有租稅優惠。參與社宅包租代管的房東，每屋每月租金收入最高 1.5萬元免所得稅，超過部分可再扣除 60%必要費用。

二、加入包租代管不會額外課重稅　出租紀錄會影響自住優惠

房屋原本就有出租事實，租賃所得本來就應依法申報。加入包租代管本身，不會另外產生一種「包租代管賣房重稅」。

真正需要提前規劃的是自住優惠資格。

房地合一稅的自住房地優惠，要求本人、配偶或未成年子女設籍、持有並居住連續滿6年，而且交易前 6年內不能出租或營業。符合條件才有課稅所得400萬元內免稅、超過部分10%的優惠。

土地增值稅也有類似限制。「一生一次」10%自用住宅優惠要求出售前 1年內沒有出租；「一生一屋」則要求出售前 5年內沒有出租。

因此房東準備幾年後賣房，最好把出租期間與出售時間一起規劃。

三、雙北包租代管確實有租金上限

依目前社會住宅包租代管計畫規定，住宅市場月租金上限為：

台北市：3萬9,000元
新北市：3萬5,000元

房屋還要依所在地、坪數及租金水準進行市場租金評定，實際簽約租金不得高於評定的市場租金。

因此月租5萬、8萬甚至十幾萬元的高總價住宅，即使屋況很好，也可能因租金超過制度上限，較不適合進入社宅包租代管。

這屬於產品定位差異，不是房屋品質問題。

日盈小編幫房東畫重點

加入包租代管前，先確認三件事：

第一，房子本身是否符合包租代管資格。
第二，現行市場租金是否落在政府規定範圍。
第三，未來幾年有沒有出售、自住或資產配置計畫。

包租代管的價值，在於把出租、管理、租稅優惠與租賃風險放進制度裡處理；準備短期出售的房東，則要同步評估房地合一與土地增值稅的自住優惠時間。

把「現在出租能省多少」和「未來出售會差多少」一起算，才是房東真正需要看的完整帳。

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