爸媽賣房給子女，簽了約還可能被課贈與稅！情情教你看懂金流、房貸與申報3大重點

文／嚴意情（情情來了）｜明深地政士事務所 主辦代書

爸媽把房子賣給子女，雙方簽好買賣契約，也約定了成交價，國稅局仍會查核這筆交易。依《遺產及贈與稅法》第5條第6款，二親等以內親屬間買賣財產，原則上以贈與論；買方能證明確實付款，而且價款符合資金來源規定，才可按真正的買賣認定。

這項規定涵蓋父母與子女、祖孫、兄弟姊妹等二親等以內親屬，也包括符合親等範圍的姻親。情情整理三個重點，讓家人之間的房屋買賣從簽約到過戶都有資料可查。

1｜買賣價金要真的付，銀行金流留完整

子女買房，可以使用自己的存款支付，重點是能說明錢從哪裡來、何時付出、父母是否收到。買賣契約、雙方存摺明細及匯款紀錄，都能協助國稅局核對付款情況。

父母收到房款後，若又把同一筆錢轉回子女帳戶，資金流向就會成為查核重點。單有契約和匯款紀錄，仍須能證明整筆交易確實完成。

2｜子女可以辦房貸，資金來源有條件

子女以自己名義向銀行貸款買房，應保存貸款契約、撥款及還款相關文件，證明貸款用於支付房價。

房款若是父母借給子女，或由賣方提供擔保，讓子女向他人借款支付，就不符合這項買賣免按贈與課稅的例外規定。 另外，子女若以承擔父母原有債務作為部分買價，經國稅局查明屬實，該部分也可認列為已支付價款。

3｜真買賣也要申報贈與稅

二親等以內親屬買賣房屋，即使雙方確實付清價款，仍須辦理贈與稅申報。申報時應準備贈與稅申報書、雙方身分資料、買賣契約，以及足以證明付款與資金來源的文件；使用房貸支付的部分，也應提供相關貸款資料。國稅局審認符合真正買賣條件後，該筆交易即可免課贈與稅。

房屋買賣還可能涉及土地增值稅、契稅，以及賣方的房地合一所得稅。免課贈與稅，不等於整筆房地交易免稅。

家人買賣房子，金流比口頭約定更重要

二親等買賣要順利完成，從簽約、付款、貸款到申報，每一步都要留下清楚紀錄。情情提醒，家人之間談好的價格和付款方式，應確實依約執行；買方有付款能力、賣方確實收到房款，資料也能前後對得起來，才有完整的交易證明。

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