自住優惠大不同！地價稅、房屋稅、土地增值稅與房地合一稅差在哪？一次看懂省荷包祕訣
【M傳媒房產中心／專題報導】
房子不只是家，更牽動荷包。對多數台灣民眾來說，地價稅、房屋稅、土地增值稅以及房地合一稅，都是必須面對的重要稅負。雖然政府對「自用住宅」提供各項優惠，但不同稅制的規範差異極大，一不小心就可能錯失減免機會。對於打算購屋或出售房產的民眾，提前了解各項規範，做好規劃，才能真正享受政策紅利。
這四種稅制可分為兩大類：財產稅與所得稅。
地價稅、房屋稅屬於財產稅，主要看房屋使用狀態；土地增值稅與房地合一稅則是所得稅，課徵時機在房地移轉時，更強調設籍年限及實際自住情形。許多民眾常誤以為四種稅制的「自用住宅」認定相同，其實差異很大。例如，一些房屋雖能在地價稅、房屋稅上享優惠，但在出售時若未符合土地增值稅或房地合一稅的條件，仍可能失去免稅資格。
核心共通點：不得出租或營業
四種稅制皆要求房屋自住，不能出租、營業或作為商業用途。但規範期間不一：地價稅、房屋稅只要求持有期間不得出租；土地增值稅「一生一次」要求出售前一年不得出租，「一生一屋」則規定出售前五年不得出租；房地合一稅更嚴格，出售前六年內不得出租或營業。
差異點一：戶籍登記規範
戶籍登記是四種稅制最大的差異。房屋稅與地價稅規定較寬，只要本人、配偶或直系親屬設籍即可；土地增值稅「一生一屋」要求本人、配偶及未成年子女連續設籍六年；房地合一稅則必須本人、配偶或未成年子女連續居住滿六年，規定最嚴格。
差異點二：戶數與使用頻率限制
房屋稅最寬，持有三戶都可適用；地價稅僅限一處自用住宅用地；土地增值稅「一生一屋」要求出售時名下僅有該一戶；房地合一稅則以六年一次免稅設計，避免濫用。
差異點三：持有與設籍年限
地價稅、房屋稅未規定最低持有或設籍年限，只要當年度符合即可；土地增值稅與房地合一稅則強調長期自住，連續持有並設籍滿六年才能免稅，明確鼓勵穩定居住而非短期炒作。
總結來說，房屋稅規範最寬鬆，地價稅次之，而土地增值稅與房地合一稅則最嚴格，特別強調長期自住與戶籍登記。
民眾若計畫購屋或處分房地產，務必提前檢視戶籍、持有年限及戶數狀況，並向稅捐機關確認資格。這樣才能真正抓住政策紅利，減輕稅捐負擔，讓自住優惠發揮最大效益，不讓荷包受損。
